Оценка недвижимости в Брянске

Содержание

Введение..........................................................................................................................................................................................3

1. Теоретическое обоснование определения стоимости недвижимости.....................................................................................................................................5

1.1 Подходы к определению стоимости объекта недвижимости.....................................................................................................................................5

1.2 Принципы оценки жилой недвижимости..........................................................................................................................................................................................8

2. Оценка использования недвижимости..........................................................................................................................................................................................12

2.1 Характеристика объекта оценки..........................................................................................................................................................................................12

2.2 Определение стоимости недвижимости различными подходами к оценке недвижимости..........................................................................................................................................................................................13

2.3 Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости..........................................................................................................................................................................................32

Заключение..........................................................................................................................................................................................35

Список литературы..........................................................................................................................................................................................36

Приложения..........................................................................................................................................................................................38

Введение

Актуальность данного отчета по практике заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и недвижимость всегда составляет весомую часть национального богатства. Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развития экономики страны.

Сейчас вторичное (готовое жилье)является одним из самых перспективных, быстро развивающихся и популярных сегментов рынка недвижимости в Брянской области. Именно поэтому в настоящее время стала достаточно востребованной услуга независимой оценочной экспертизы стоимости жилых домов, дач и коттеджей, которая не только поможет избежать данных дополнительных рисков, которые связаны с подобным ценообразованием, но и необходима во многих других случаях.

Оценка вторичного жилья, коттеджей и дач подразумевает под собой оценку рыночной стоимости права собственности или других прав (к примеру, права аренды) в отношении объекта оценки. Жилые дома, коттеджи и дачи могут быть оценены вместе с земельным участок, на котором объекты расположены, а также отдельно от него.

Объектом исследования отчета по практике является стоимость объекта недвижимости от 2021 года на оценку рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу Брянская обл. г.Брянск, Бежицкий район, ул.Б.Пролетарской Дивизии,д.38,кв.5

Предметом исследования работы – оценка стоимости объекта недвижимости современных условиях.

Изучение выбранной темы предполагает достижение следующей цели исследовать основные теоретические и практические аспекты оценки стоимости объекта квартиры. В соответствии с определенной целью в представленном в отчете были поставлены и решены следующие задачи:

 рассмотреть теоретические и методические основы оценки стоимости объекта недвижимости с точки зрения практической реальной экономики;

 произвести оценку стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома, расположенного по адресу: Брянская обл. г.Брянск, Бежицкий район, ул.Б.Пролетарской Дивизии,д.38,кв.5

 обобщить полученный материал в данной работе и сделать выводы.

Теоретической и методологической основой исследования является диалектический метод познания, а также труды ученых, периодическая литература и материалы сети Интернет по исследуемой проблеме. Кроме того, применялись следующие методы: экономико-статистический, монографический, расчетно-конструктивный, а также метод сравнения.

Нормативно-правовую базу курсовой работы составили законодательные акты Российской Федерации и региональных органов исполнительной власти по исследуемым вопросам, комплекс методических указаний, инструкций и материалов по оценке недвижимости, Международные и Европейских Стандарты Оценки, а также стандарты и другие документы Российского Общества Оценщиков.

1. Теоретическое обоснование определения стоимости недвижимости

1.1 Подходы к определению стоимости объекта недвижимости

Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для получения выгод от владения ими и использования. От возможности того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиеся потребности и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, а следовательно, стоимость.

Все операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость недвижимости зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях:

§ операции купли-продажи или сдаче в аренду;

§ акционирование предприятий и перераспределении имущественных долей;

§ привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;

§ кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;

§ страхование объектов недвижимости;

§ кредитование под залог объектов недвижимости;

§ внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;

§ разработка инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;

§ ликвидация объектов недвижимости;

§ исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров;

§ другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.

К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, квартиры, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.

При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения – это вклад в стоимость.

Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.

В современной экономике существует множество различных видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Однако, в общем, стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.

Стоимость в обмене – это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами.

Стоимость в пользовании – это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, т.е. стоимость недвижимости, которая используется как составная часть действующего предприятия (например, недвижимость, используемая заводом).

Из всех видов стоимости наибольшее распространение получила рыночная стоимость – основной вид стоимости в условиях рыночных отношений. При определении рыночной стоимости мы исходим из того, что рынок существовал в прошлом (объекты собственности уже продавались), существует в настоящем (собственность создается для продажи) и будет существовать в будущем, поскольку ни прошлое, ни настоящее рынка не противоречат этому.

Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод: не только сам рынок, но и сформированные рынком инструменты, важнейшим из которых является стоимость, имеют трехкомпонентную природу. С этих позиций можно сказать, что стоимость:

 действительно стоимость, т.е. наиболее вероятная цена в условиях данного рынка;

 действительно рыночная, так как пространство рыночных стоимостей, включающее в себя стоимость конкретного объекта, формируется исключительно под влиянием факторов свободного, открытого и конкурентного рынка;

 действительно объективна, поскольку отражает мнения всех основных субъектов рынка – производителя (продавца), покупателя и инвестора, исчерпывая тем самым рыночные интересы сторон.

Стоимость можно извлечь из прошлого, поставив себя на место покупателя, из настоящего, поставив себя на место строителя и из будущего, если мы поставим себя на место инвестора. Отсюда вытекают три основных подхода к оценке собственности: рыночный, затратный и доходный подходы.

Основная задача при определении стоимости – прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость. Собственность анализируется исходя из принципов оценки.

1.2 Принципы оценки жилой недвижимости

Принципы оценки делятся на четыре группы:

1) принципы, основанные на представлениях пользователя (принципы полезности, замещения и ожидания);

2) принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (принципы вклада, остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения);

3) принципы, обусловленные действием рыночной среды (принципы альтернативности, изменчивости, зависимости, предложения и спроса, конкуренции и соответствия);

4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – главный принцип оценки. Этот принцип соединяет в себе все другие принципы и является фундаментом любой оценки недвижимости.

Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода.

Недвижимость – товар особого рода – это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем квартирыми и сооружениями. Кроме того, существует так называемая неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости. Сущность объекта недвижимости как товара, представленного на рисунке 1.

Рис.1. Недвижимость – товар особого рода

Кроме родовых признаков, позволяющих отличить объекты недвижимости от других видов товара, существуют и специфические характеристики. Так, например, объекты недвижимости характеризуются длительностью соквартиры. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3-3,5 года.

Характеристики объектов недвижимости как товара могут не совпадать для продавца и покупателя (асимметрия представлений о товаре). С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.

Права владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости отличаются от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Объекты недвижимости больше, чем другие товары, подвержены государственному воздействию, что увеличивает риск потери вложений в данные объекты. Недвижимость – дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости (различные виды ипотек) и др.

Особые характеристики объектов недвижимости как товара, наряду с ее особым местом в рыночной экономике, обусловливают необходимость достаточно широкого спектра социально-экономической информации для позиционирования данного товара на рынке. Однако это не исключает взаимосвязи между рынком недвижимости и рынком инвестиций.

Взаимосвязь рынка недвижимости и рынка услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека. Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания конкретных процессов:

§ жилье – для удовлетворения жилищных потребностей;

§ промышленные объекты – для организации производственно-технологических процессов;

§ земельные участки – для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.

Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг и по своей социально-экономической природе близок к рынку услуг. Однако нельзя утверждать, что рынок недвижимости – это составной элемент единого рынка услуг.

Рисунок 2. Признаки классификации

На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. На рисунке 2 приводим пример признаков классификации:

2. Оценка использования недвижимости

2.1 Характеристика объекта оценки

Объект оценки - однокомнатная квартира №5, расположенная на втором этаже пятиэтажного жилого дома №10, расположенного по адресу г. Брянск, Бежицкий район, ул. Бр. Пролетарской Дивизии

Приложение А. Карта расположения объекта оценки

Описание объекта оценки составлено на основании визуального осмотра, проведенных замеров (по внутреннему обмеру), а также технической документации (техническому паспорту, составленного ООО Брянский оценщик Брянской области), предоставленной заказчиком.

Таблица 2 Характеристика местоположения объекта оценки

Показатель	Описание или характеристика показателя
Область, район	Брянская область, г. Брянск, Бежицкий район
Местоположение в районе	Район ТРЦ БУМ, Бежицкий рынок
Преобладающая застройка в районе месторасположения	Многоэтажные жилые дома
Транспортная доступность	Расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта составляет приблизительно 50м.
Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка)	Удовлетворительная
Объекты социальной инфраструктуры района	Сеть магазинов промышленных и продуктовых товаров, аптека, рынок,( ОАО БМЗ, ОАО БСЗ, БЗСК),
Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка)	Удовлетворительная
Объекты промышленной инфраструктуры района	Не обнаружены
Состояние прилегающей территории (субъективная оценка)	Удовлетворительная

Таблица 3 Общая характеристика квартиры

Показатель	Описание или характеристика показателя
Тип квартиры	Многоэтажный жилой дом
Год постройки	1973
Материал наружных стен	Ж/б панели
Материал перекрытий	Ж/б пустотные плиты
Состояние квартиры (субъективная оценка)	Удовлетворительное
Техническое обеспечение квартиры	Централизованное холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, центральная канализация, электроснабжение, газоснабжение, приточно-вытяжная вентиляция
Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж	Нет
Количество этажей в здании	Пять
Состояние подъезда (субъективная оценка)	Удовлетворительное
Дополнительная существенная информация	Снос или реконструкция дома с отселением не предполагается

Характеристика объекта оценки приведена в приложении Б

2.2 Определение стоимости недвижимости различными подходами к оценке недвижимости

Использование затратного подхода

Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная формула:

СЗП = СЗ + СНС – ИН, (1)

где СЗП – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;

СЗ – стоимость земельного участка, тыс. р.;

СНС – стоимость нового строительства квартиры, тыс. р.;

ИН – накопленный зданием износ, тыс. р. [3, c.8]

Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.

Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в табл. 4.

Таблица 4 Данные о продажах земельных участков [3, c.9]

Характеристики	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи, тыс. р.	1650	4500	6020	4200	4375	2025
Размер, м2	1000	5000	4300	2800	3500	1500
Права собственности	Частная	Сервитут	Государств-ая	Сервитут	Государ-ств-ая	Частная
Условия финансирования	Типичн.	Кредит	Типичн.	Типичн.	Типичн.	Кредит
Условия продажи	Срочная продажа	Срочная продажа	Типичн.	Особые 1*	Типичн.	Особые 2**
Дата продажи	3 мес. назад	9 мес. назад	Наст. время	6 мес. назад	3 мес. назад	6 мес. назад
Местоположение	цен.	отд.	с/о	цен.	отд.	с/о
Асфальтобетонное покрытие	До 10 %	До 30 %	До 50 %	До 30 %	До 50 %	До 10 %
Несущая способность грунтов	низк.	выс.	сред.	сред.	низк.	выс.

* Сделка между партнерами по бизнесу

** Приобретение соседнего участка для расширения существующего

После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения, поскольку количественные характеристики объекта оценки и аналогов отличаются. В данной курсовой работе будем оперировать ценой за единицу площади, т.е. единицей сравнения будет цена 1 м2.

Следующим этапом метода прямого сравнения продаж является внесение поправок на выделенные различия в ценообразующих характеристиках сравниваемых объектов. На данном этапе требуется ответить на вопрос, за какую сумму был бы продан аналог, обладай он теми же характеристиками, что и объект оценки.

Основное правило внесения процентных поправок: если оцениваемый объект лучше сопоставимого аналога, то к цене последнего вносится повышающий коэффициент, если хуже – понижающий коэффициент.

Внося поправки, необходимо помнить, что корректировкам подвергаются объекты-аналоги, объект оценки никогда не подвергается корректировкам.

При внесении поправок необходимо подвергнуть корректировкам каждую отличающуюся характеристику – элемент сравнения. Элементы сравнения принято делить на две группы. Первая группа – элементы, относящиеся к условиям сделки и состоянию рынка (поправки проводятся путем применения каждой последующей поправки к предыдущему результату скорректированной цены). Первая группа включает в себя: состав передаваемых прав собственности, условия финансирования сделки, условия продажи, время продажи.

Вторая группа – элементы, относящиеся непосредственно к объекту недвижимости (производятся путем применения поправок каждого элемента к результату, полученному после корректировки на условия рынка, в произвольном порядке). Состав второй группы: местоположение, физические и экономические характеристики, дополнительные компоненты.

Размер величины поправок, необходимых для расчета скорректированных цен земельных участков, определен по результатам исследования рынка:

 наличие сервитута (обременения) снижает стоимость на 12 %, по причине дополнительных процедур согласования государственные объекты стоят на 10 % меньше частных;

 кредиты предоставляются под 15 %;

 условия срочной продажи изменяют цену на 10 %, при сделке между партнерами по бизнесу цена была занижена на 8 %, особая заинтересованность покупателя при приобретении соседнего участка для расширения бизнеса позволила продавцу завысить цену на 7 %;

 за 3 мес. цены на рынке возросли на 2 %, за 6 мес. – на 4 %, за 9 мес. – на 8 %;

 разница в ценах по районам: цен. и с/о – 20 %, с/о и отд. – 10 %, цен. и отд. – 30 %;

 разница в ценах при наличии асфальтобетонного покрытия на площади до 10 % участка по сравнению с площадью до 30 % составляет 2 %, до 30 % по сравнению с площадью до 50 % – 3 %, до 10 % по сравнению с площадью до 50 % – 5 %;

 разница в ценах между низк. и сред. несущей способностью грунтов – 3 %, сред. и выс. – 4 %, низк. и выс. – 7 %.

Используя данные размеры величины поправок, рассчитаем скорректированные цены земельных участков. Результаты расчетов приведены в таблице 5.

Таблица 5 Расчет скорректированных цен земельных участков

Элементы сравнения	Объект оценки	А1	А2	А3	А4	А5	А6
Цена продажи объекта, тыс.р.	-	1650,00	4500,00	6020,00	4200,00	4375,00	2025,00
Размер, м2	1050	1000,00	5000,00	4300,00	2800,00	3500,00	1500,00
Цена единицы сравнения, р./м2		1650,00	900,00	1400,00	1500,00	1250,00	1350,00
Оцениваемые права собственности:	Част. собст-сть	Частная	Сервитут	Государств.	Сервитут	Государств.	Частная
– процент отличия, %	-	0	+12	+10	+12	+10	0
– корректировка, р.	-	0	+108	+140	+180	+125	0
– скорректированная цена, р.	-	1650,00	1008,00	1540,00	1680,00	1375,00	1350,00
Условия финансирования:	Типич..	Типич.	Кредит	Типич.	Типич.	Типич.	Кредит
– процент отличия, %	-	0	-15	0	0	0	-15
– корректировка, р.	-	0	-151,20	0	0	0	-202,50
– скорректированная цена, р.	-	1650,00	856,80	1540,00	1680,00	1375,00	1147,50
Условия продажи:	Типичные	Срочн.	Срочн.	Типичн.	Особые 1*	Типичные	Особые
– процент отличия, %	-	+10	+10	0	+8	0	-7
– корректировка, р.	-	+165,000	+85, 68	0	+134,40	0	-80, 33
– скоррект. цена, р.	-	1815,00	942,48	1540,00	1814,40	1375,00	1067,18
Дата продажи:	Наст. время	3мес.назад	9 мес. назад	Наст время	6мес.назад	3 мес. назад	6 мес. назад
– процент отличия, %	-	+2	+8	0	+4	+2	+4
– корректировка, р.	-	+36,30	+75,40	0	72,58	27,50	42,69
– скоррект.цена, р.	-	1851,30	1017,88	1540,00	1886,98	1402,50	1109,87
Местоположение:	С/о	Цен.	Отд.	С/о	Цен.	Отд.	С/о
– процент отличия, %	-	-20	+10	0	-20	+10	0
– корректировка, р.	-	-370,26	+ 101,79	0	- 377,40	+ 140,25	0
Асфальтобетонное покрытие:	До 10 %	До 10%	До 30%	До 50%	До 30%	До 50%	До 10%
– процент отличия, %	-	0	-2	-5	-2	-5	0
– корректировка, р.	-	0	-20,36	-77,00	-37,74	-70,13	0
Несущая способность грунтов:	низкая	низк	выс	сред	сред	низк	выс
– процент отличия, %	-	0	-7	-3	-3	0	-7
– корректировка, р.	-	0	-71,25	-46,20	-56,60	0	-77,70
Скорректированная цена, р.	-	1481,04	1028,06	1416,80	1415,24	1472, 63	1032,17

Покажем порядок выполнения расчетов на первом аналоге:

1) Цена единицы сравнения = Цена продажи объекта / Размер объекта = 1650000 / 1000 = 165 р./м2

2) Для оцениваемых прав собственности:

Т.к. права собственности аналога – частная собственность и права собственности оцениваемого объекта тоже частная собственность, следовательно, то между ними нет процента отличия по данному признаку – 0%. И следовательно, цена аналога не меняется, т.е. скорректированная цена = 1650 р./м2.

3) Для условий финансирования: аналогично

4) Условия продажи: т.к. аналог требуется продать срочно, а условия продажи оцениваемого объекта типичные, то мы должны ввести повышающую поправку на 10%.

Тогда, корректировка = скорректированная цена по условий финансирования * Процент отличия / 100 = 1650 * 10 /100 = 165 р.

Скорректированная цена по условиям продажи = 1650 + 165 = 1815 р. (прибавляем, т.к. поправка повышающая цену)

5) Дата продажи: рассчитываем аналогично и получаем скорректированную цену по дате продажи, равную 1851, 3 р.

6) Местоположение: процент отличия и корректировка считается аналогично предыдущим признакам, причем скорректированную цену считать не следует. Корректировка = -370,26 р.

7) Асфальтобетонное покрытие и несущая способность грунтов считаются аналогично местоположению исходя из цены, полученной от даты продажи.

8) Скорректированная цена аналога = Скорректированная цена по дате продажи + Корректировка по местоположению + Корректировка по асфальтобетонному покрытию + Корректировка по несущей способности грунтов = 1851,3 – 370, 26 + 0 + 0 = 1481,04 р./м2.

Аналогично считается скорректированная цена всех других аналогов.

Затем, для вывода о стоимости земельного участка необходимо провести согласование полученных скорректированных цен. Согласование – это процесс взвешивания и сравнения показателей с их характеристиками. Согласование проводится в соответствии с имеющимися отличиями аналогов от оцениваемого объекта.

Для согласования широко используются различные методы. В частности, суждение о стоимости объекта можно принять в результате анализа четырех показателей:

1) среднего арифметического значения скорректированных цен;

2) модального значения. Мода – наиболее часто встречающееся значение в числовом ряду. Могут быть взяты наиболее близкие часто встречающиеся вместе значения;

3) медианного значения. Медиана – середина ранжированного числового ряда. Для определения медианы необходимо записать все цены от минимального до максимального значения и выбрать значение, находящееся в центре ряда, либо среднее между двумя – при четном количестве значений;

4) скорректированной цены самого похожего на оцениваемый объект аналога. Чем меньше количество и величина поправок, тем больше аналог похож на объект оценки.[3, c.12-13]

Стоимость земельного участка в итоге принимается как среднее арифметическое между значениями приведенных выше показателей.

Для данного земельного участка сделан следующий анализ:

1) среднее арифметическое значение скорректированных цен = (1481,04 + 1028,06 + 1416,8 + 1415,24 + 1472,63 + 1032,17) / 6 = 1307,66;

2) модальное значение =1416,80 ;

3) медианное значение =1416,02;

4) скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога = 1416,80.

Тогда, стоимость земельного участка = (1307,66+ 1416,8+1416,02+1416,8)/4 = 1391,73 руб/м2

Тогда, стоимость всего земельного участка равна:

Сз = 1391,73*1050 = 1461,32 тыс. руб.

Следующий этап затратного подхода – расчет издержек, необходимых на воспроизводство нового квартиры, являющегося точной копией оцениваемого. Один из методов оценки стоимости нового строительства – метод укрупненных обобщенных показателей стоимости на единицу сравнения.

Расчет физического износа квартиры представлен в таблице 6.

Таблица 6 Расчет физического износа квартиры

№	Конструктивные элементы квартиры	Удельный вес торгового квартиры, %	Количественная оценка износа	Износ конструктивного элемента, %	Итого износ, %
1	Фундаменты	4,00	Трещины до 0,8 мм	10,70	0,43
2	Стены	23,00	Трещины до 0,5 мм	5,00	1,15
3	Перекрытия	18,00	–	12,00	2,16
4	Кровля	12,00	–	11,00	1,32
5	Полы	7,00	–	15,00	1,05
6	Проемы	10,00	–	13,00	1,30
7	Отделочные работы	8,00	–	7,00	0,56
8	Инженерное оборудование	16,00	–	29,00	4,64
9	Прочие работы	2,00	–	16,00	0,32
	Итого	100,00	–		13,00

Пример расчетов:

По ВСН 53-86 находим, что износ фундамента бетонного при ширине трещин до 1,5 мм равен 0 - 20%, а т.к. по исходным данным у нас ширина трещин равна до 0,8 мм находим износ:

Фо = 0 + ((20,00-0)/(1,50-0))*(0,80-0) = 10,70%.

Износ по ВСН при стенах кирпичных с облицовкой керамическими плитками до 1 мм 0 - 10%, при ширине трещин до 0,5 мм (по условию) равен 5%.

Тогда:

Физический износ фундамента составляет:

Ифиз4,00*10,70/100,00=0,43%

Физический износ стен: Ифиз=23,00*5,00/100=1,15%

Физический износ перекрытий: Ифиз=18,00*12,00/100=2,16%

Физические износы остальных элементов квартиры считаются аналогично.

Итоговая величина физического износа всего квартиры определяется суммированием износов конструктивных элементов зданий и таким образом, физический износ данного квартиры составил 13%, следовательно, здание находится в хорошем состоянии (до 20%).

Функциональный износ – это уменьшение стоимости объекта недвижимости в результате его несоответствия современным стандартам и требованиям рынка с точки зрения его функциональной полезности. Признаками функционального износа в оцениваемом здании, как правило, являются несоответствие его объемно-планировочного и конструктивного решения современным стандартам, в том числе различного оборудования, необходимого для нормальной эксплуатации квартиры исходя из его текущего или предполагаемого использования.

Функциональный износ данного квартиры можно оценить как 1% (в интервале от 1% до 5%, т.к:

1) Технологический процесс квартиры соответствует современным требованиям;

2) Здание надежно, т.к. безотказно в работе, долговечно, пожаробезопасно и ремонтопригодно;

3) Среда квартиры комфортна (чистая воздушная среда, зрительный и звуковой комфорт);

4) Здание эстетично, т.е. художественно выразительно и имеет хорошее архитектурное решение. Но следует учитывать, что в настоящее время создается архитектурно новые и более совершенные квартиры, что и определяет 1% износа.

Внешний (экономический) износ представляет собой обесценивание объекта, обусловленное негативным по отношению к объекту оценки влиянием внешней среды: рыночной ситуации, накладываемых сервитутов на определенное использование недвижимости, изменения окружающей инфраструктуры, законодательных решений в области налогообложения и т. п. Внешний износ недвижимости в зависимости от вызвавших его причин в большинстве случаев является неустранимым по причине неизменности местоположения, но в ряде случаев может «самоустраниться» из-за позитивного изменения окружающей рыночной среды.

Примем Ивн = 2%, т.е. данный тип износа незначительный, поскольку объект находится в районе средней отдаленности, где всегда наблюдается стабильность экономических показателей. Износ связан с действиями в системе налогообложения и страхования со стороны городской администрации.

Процентное значение накопленного износа определяется по формуле

Ин = 1-(1-13/100)*(1-1/100)*(1-2/100) = 0,16%

Для оценки стоимостного значения накопленного износа полученный процент умножим на стоимость нового строительства квартиры:

Ин = 0,16*3415,5 = 546,5 тыс.р.

Таким образом, используя формулу (1), находим стоимость объекта недвижимости, определенную в рамках затратного подхода:

Сзп = 1461,3 + 3415,5 – 546,5 = 4330 т.р.

Использование сравнительного подхода

Сравнительный подход основан на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов.

Одним из методов данного подхода является метод прямого сравнения продаж, который использовался для оценки стоимости земельного участка.

Метод прямого сравнения продаж заключается в определении стоимости недвижимости на основе анализа рыночной информации о продажах аналогичных (сопоставимых) объектов, при этом различия между сравниваемыми объектами, связанные с их индивидуальными особенностями, сглаживаются путем проведения соответствующей корректировки данных. Предполагается, что рациональный покупатель не заплатит за конкретную недвижимость больше, чем ему обойдется приобретение аналогичного объекта с подобными свойствами. Стоимость оцениваемого объекта определяется исходя из конкретного типа квартиры, назначения, объема и площади помещения, материала постройки и других типовых характеристик аналога, при этом учитываются сопутствующие факторы (экологическая обстановка, удаленность от населенных пунктов или от центра города, от автомагистрали, условия сделки, цены и даты продажи объекта-аналога). [4,с.62]

Основные условия применения данного метода оценки: объект не должен быть уникальным, необходимо наличие сопоставимых аналогов (в том числе по времени сделок в целях уменьшения влияния на оценку объекта рыночных изменений) и исчерпывающей информации.

Основные этапы метода прямого сравнения продаж:

1) Сбор информации и формирование базы данных с занесением в неё сделок с объектами недвижимости, информация по которым проверена и достоверна;

2) Анализ полученной информации, изучение рынка, выделение сегмента, к которому относится оцениваемый объект;

3) Отбор аналогов, сопоставимых с оцениваемым объектом и определение подходящих единиц сравнения по каждому из аналогов;

4) Приведение ценообразующих характеристик аналогов к характеристикам оцениваемого объекта;

5) Анализ приведенных цен аналогов и итоговое заключение о стоимости объекта оценки.

Применение метода прямого сравнения продаж в рамках сравнительного подхода подразумевает сравнение оцениваемого объекта (квартиры вместе с земельным участком) с аналогами, при этом суть метода и порядок расчета остаются теми же.

Таблица 6 Данные о продажах недвижимости

Аналоги	Площадь*, м2	Местоположение	Трансп. доступность	Состояние	Цена продажи квартиры	Стоимость оборудования
А1	+ 15 %	с/о	гл.	Хорошее	3795	-
А2	– 25 %	с/о	гл.	Удовлетв.	2274,8	-
А3	+ 80 %	с/о	втр.	Хорошее	5600,1	66
А4	– 35 %	отд.	втр.	Хорошее	1834,8	82,5
А5	+ 40 %	отд.	гл.	Удовлетв.	3584,9	90,2
А6	+ 30 %	отд.	гл.	Хорошее	3732,3	61,6
А7	+ 100 %	цен.	гл.	Хорошее	7400,8	99
А8	– 50 %	цен.	гл.	Удовлетв.	1664,3	-
А9	– 10 %	цен.	втр.	Хорошее	3146	-

Элементы сравнения объектов-аналогов относятся ко второй группе – относящиеся непосредственно к объекту недвижимости. Предполагается, что условия сделки и состояние рынка были похожи. В качестве единицы сравнения необходимо принять все здание.

На основании сравнительного анализа цен продаж известно, что различия в ценах аналогичных объектов коммерческой недвижимости за счет местоположения следующие:

 15 % между расположенными в отдаленном районе и районе средней отдаленности;

 10 % между центром и районом средней отдаленности.

Поправки на состояние объекта и условия транспортной доступности необходимо определить путем анализа подобранных аналогов (см. табл. 3.6, гр. 1–9). Для этого используется метод парных продаж.

Под парной продажей подразумевается продажа двух объектов, в идеале являющихся точной копией друг друга, за исключением одной характеристики, наличием которой и объясняется разница в ценах этих объектов.

При определении поправок необходимо учесть:

1) поправки определяются исходя из цен, приведенных к оцениваемому объекту по количественным характеристикам;

2) подбираются пары аналогов, имеющие только одно отличие, например одинаковое местоположение и транспортная доступность, но разное состояние;

3) при определении поправок по той или иной характеристике всегда делить цены аналогов с одинаковой с объектом оценки характеристикой на цену аналога с отличающейся характеристикой.

Данный метод позволяет рассчитать поправку на отличающуюся характеристику и затем использовать ее для корректировки на этот параметр цены продажи сопоставимого с объектом оценки объекта-аналога.

Скорректированные цены аналогов определяются с учетом всех поправок (гр. 13 табл. 3.6 определяется умножением гр. 9 на гр. 10, гр. 11, гр. 12).

Расчет скорректированных цен объектов коммерческой недвижимости проводятся по форме табл. 7 приложение В.

ЦКХ – цена, приведенная по количественным характеристикам (по стоимости оборудования и площади), тыс. р.

Площадь каждого аналога считается исходя из таблицы 3.5, т.е. к площади объекта оценки прибавляется данный процент по аналогу.

SA1 = 275 + 0,15*275 = 316,25 м2

Местоположение, транспортная доступность, состояние, цена продажи и стоимость оборудования (3, 4, 5, 6 и 7 столбцы) берутся из табл. 3.5.

Цена, приведенная по стоимости оборудования (Цкх обор.) = Цена продажи объекта – Стоимость оборудования.

Для первого аналога Цкх обор. = 3795 – 0 = 3795,00 тыс.р.

Цена, приведенная по площади (Цкх пл.) учитывает площадь объекта и равна (Площадь объекта оценки* Цкх обор. оцениваемого объекта)/ Площадь оцениваемого аналога.

Тогда Цкх пл. первого аналога = (275*3795)/316,25 = 3300,00 тыс.р.

Поправки в долях по местоположению:

Первый аналог находится в районе средней отдаленности и объект оценки – тоже, т.е. по данному признаку они одинаковы и, следовательно, поправка равна 1 (10 столбец).

Поправки в долях по состоянию (11 столбец) и транспортной доступности (12 столбец) определяются методом парных продаж.

Причем поправка в долях для первого аналога равна 1, т.к. ее состояние такое же, как у объекта оценки.

Первый аналог находится на главной дороге, а объект оценки – на вторичной, следовательно надо найти аналог, который бы отличался только по данному признаку. Таким аналогом является третий аналог и его Цкх пл. надо разделить цену первого аналога. 3074,5/3300 = 0,93 (12 столбец) .

Рассчитаем скорректированную цену первого аналога: 3300*1*1*0,93 = 3072,30 тыс.р. Аналогично рассчитываются скорректированные цены остальных аналогов.

Затем необходимо провести согласование полученных цен. Для этого анализируются описанные в п. 3.1 показатели, а также рассчитывается скорректированная цена с учетом весовых коэффициентов, как пятый показатель расчета стоимости квартиры.

Для данного квартиры сделан следующий анализ:

1) среднее арифметическое значение скорректированных цен = (3072,30+3074,65+3074,50+3099,02+2945,27+3084,78+3154,38+3515,00+3146,00) / 9 = 3129,54 т.р.;

2) модальное значение = 3074,65 т.р.;

3) медианное значение = 3084,78 т.р.;

4) скорректированная цена самого похожего на оцениваемый объект аналога = 3074,50т.р. .

Для расчета весовых коэффициентов применяется метод расстановки приоритетов.

При этом сравниваются пары сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки. По данным принимаемой системы сравнений формируется квадратная матрица

А =  а ij ,

где а ij – числовая мера, определяющая степень превосходства влияния на результат оценки одной сопоставимой продажи (Х i) над другой (Х j).

а ij = 1,5 если Хi  Хj ; 1,0 если Хi = Хj ; 0,5 если Хi  Хj.

Таблица 7 Сравнение пар сопоставимых продаж на основе оценки их влияния на итоговую стоимость объекта оценки

Xi/ Xj	А1	А2	А3	А4	А5	А6	А7	А8	А9	Итого
А1	1,0	1,5	0,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	12,0
А2	0,5	1,0	0,5	0,5	1,5	1,5	0,5	1,5	0,5	8,0
А3	1,5	1,5	1,0	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	13,0
А4	0,5	1,5	0,5	1,0	1,5	1,5	1,5	1,5	0,5	10,0
А5	0,5	0,5	0,5	0,5	1,0	0,5	0,5	0,5	0,5	5,0
А6	0,5	0,5	0,5	0,5	1,5	1,0	0,5	1,5	0,5	7,0
А7	0,5	1,5	0,5	0,5	1,5	1,5	1,0	1,5	0,5	9,0
А8	0,5	0,5	0,5	0,5	1,5	0,5	0,5	1,0	0,5	6,0
А9	0,5	1,5	0,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,5	1,0	11,0
Итого	6,0	10,0	5,0	8,0	13,0	11,0	9,0	12,0	7,0	81,0

Для того, чтобы показать как заполнена матрица, сравню поправки:

Xi – A1, xj – A2. Поправки для А1 – 1; 1; 0,93, для А2 – 1; 1,09; 1,01, т.е у первого аналога поправок меньше, следовательно, он лучше. Xi > Xj, следовательно a12 = 1.5. Аналогично определяются остальные aij.

Рассчитаем весовые коэффициенты, для этого найдем сумму значений по строкам матрицы, затем находя отношение соответствующего значения в строке матрицы к общей сумме всех значений определим весовые коэффициенты Рi(Н1) для каждого из аналогов. Параметр Pi * Pi(H1) найдём путём умножения суммы значений по строкам матрицы на матрицы А = [aij] на столбец весовых коэффициентов по строкам матрицы. Далее находим удельный вес Рi(Н2) путём деления значения Pi * Pi(H1) каждого из аналогов на сумму всех значений Pi * Pi(H1). После чего, умножим удельный вес Рi(Н2) на 13-ую графу таблицы 3.6 и сложим все полученные показатели по каждому аналогу - получим стоимость объекта недвижимости с учетом весовых коэффициентов. Расчеты представлены в таблице 8.

Таблица 8 Расчет стоимости объекта недвижимости с учетом весовых коэффициентов

	Pi	Рi(H1)	Pi * Pi(H1)	Pi(H2) = Pi * Pi(H1/ ∑ (Pi*Pi(H1))	Pi(H2) * гр.13
А1	12,00	0,15	1,80	0,18	553,01
А2	8,00	0,10	0,80	0,08	245,97
А3	13,00	0,16	2,08	0,21	645,65
А4	10,00	0,12	1,20	0,12	371,88
А5	5,00	0,06	0,30	0,03	88,36
А6	7,00	0,09	0,63	0,07	215,94
А7	9,00	0,11	0,99	0,10	315,44
А8	6,00	0,07	0,42	0,04	133,14
А9	11,00	0,14	1,54	0,16	503,36
Итого:	81,00	1,00	9,76	1,00	3072,75

Для первого аналога:

P1 = 12,00

P1(H1) = 12 / 81 = 0,15

P1 * P1(H1) = 12 * 0,15 = 1,80

P1(H2) = 1,80 / 9,76 = 0,18

P1(H2) * гр.13 (аналог А1) = 0,18 * 3072,30 т.р. = 553,01 т.р.

Сложив все показатели Pi(H2) * гр.13 получим скорректированную цену с учетом весовых коэффициентов = 3072,75 т.р. – это и есть 5-ый показатель процесса согласования.

Тогда, стоимость квартиры по сравнительному подходу = (3129,54+3074,65+3084,78+3074,50+3072,75)/5 = 3087,00 т. р.

Использование доходного подхода

Доходный подход заключается в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта. Для определения стоимости объекта оценки используется метод прямой капитализации дохода.

Преобразование будущих доходов в текущую величину стоимости осуществляется по формуле

СДП = ЧОД / ККАП, (4)

где СДП – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках доходного подхода, тыс. р.;

ЧОД – чистый операционный доход оцениваемого объекта за год, тыс. р.;

ККАП – коэффициент капитализации.[3, c.20]

Для определения ЧОД следует рассчитать потенциальный и эффективный валовые доходы.

Потенциальный валовой доход (ПВД) – это сумма всех ожидаемых поступлений от сдачи объекта в аренду. ПВД определяется за год с учетом ставок аренды 8, при этом для зданий, находящихся в удовлетворительном состоянии, ставку необходимо снизить на 30 %.

Эффективный валовой доход (ЭВД) – это величина, равная ПВД, за вычетом потерь от недозагрузки объекта и недоборов арендной платы.

ЧОД представляет собой рассчитанную устойчивую величину ожидаемого чистого годового дохода, полученного от объекта оценки после вычета всех операционных расходов (ОР) и резервов.

Расчет ЧОД осуществляется в виде отчета о доходах и расходах по форме табл. 9.

Таблица 9 Отчет о доходах и расходах [3, c.21]

Показатели	Сумма, р.
ПВД	1 650 000,00
Убытки	115 500,00
ЭВД	1 534 500,00
ОР:	699 870,50
– налог на землю	29 400,00
– налог на имущество	57 380,00
– коммунальные расходы	132 000,00
– расходы на управление	230 175,00
– страхование	3 415,50
– обеспечение безопасности	247 500,00
Резервы	68 310,00
ЧОД	766 319,50

ПВД = 275 м2 * 500 р./м2 *12 = 1 650 000 р.

Убытки равны 5-10% от ПВД, тут взяты 7 % от ПВД, т.к. данный объект имеет достаточную привлекательность и продать данный объект можно в быстрые сроки. Экономическая ситуация находится на высоком уровне. Расположение пристройки по отношению к другим объектам, транспортным и инженерным коммуникациям и прочим элементам внешней среды - на среднем уровне, т.к. объект находится в районе средней отдаленности и на второстепенной улице города, что и обуславливает 7% от ПВД.

Убытки = 0,07 * 1 650 000 = 115 500,00 р.

ЭВД = ПВД – Убытки = 1 650 000 – 115 500 = 1 534 500,00 р.

Налог на землю = 7 р./м2 * 4 * 1050 м2 = 29 400,00 р.

Налог на имущество = 0,02 * (3 415 500,00 р. – 546500,00 р.) = 57 380,00 р.

Коммунальные расходы = 40 р./м2 * 12 * 275 м2 = 132 000,00 р

Расходы на управление = 0,15 * 1 534 500,00 р. = 230 175,00 р.

Страхование = 3 415 500,00 р. *0,001 = 3 415,50 р.

Обеспечение безопасности = 0,15 * 1 650 000,00 р. = 247 500,00 р.

ОР = 29 400,00 + 57 380,00 + 132 000,00 + 230 175,00 + 3 415,50 + 247 500 = 699 870,50 р.

Резервы = 0,02 * 3 415 500,00 р. = 68 310,00 р.

ЧОД = ЭВД – ОР – Резервы = 1 534 500 – 699 870,50 – 68 310,00 = 766 319,50 р.

Коэффициент капитализации определяется с учетом возмещения капитальных затрат. Коэффициент состоит из двух частей: ставки доходности на капитал и нормы возврата инвестированного капитала.

Для расчета ставки дохода используется метод кумулятивного построения, который состоит в суммировании ставки дохода и рисков, присущих объекту недвижимости.

Возмещение инвестированного капитала осуществляется прямолинейно (метод Ринга). Годовая норма возврата капитала рассчитывается путем деления 100 %-ной стоимости объекта на остающийся срок полезной жизни. Остающийся срок полезной жизни объекта принимается равным от 10 до 30 лет в зависимости от привлекательности оцениваемой недвижимости.

Коэффициент капитализации рассчитывается по форме табл. 10.

Таблица 10 Расчет коэффициента капитализации [3, c.22]

Составляющие ККАП	Значение, %
Безрисковая ставка	6,5
Риск низкой ликвидности	3,0
Риск вложения в недвижимость	4,0
Риск инвестиционного менеджмента	4,0
Норма возврата капитала	4,0
Итого ККАП	21,5

Пояснения по выбору процента для составляющих коэффициента капитализации:

Безрисковая ставка: она взята как депозит надежного банка. Самым надежным банком по рейтингу является Сбербанк.[12] Максимальный депозит в 2021 году имеет 4,5 – 8,5% годовых. [13] Минимальная сумма вклада – 1 млн. рублей, максимальная – 8 млн. рублей, а срок выбирается любой, но длительный (от 3 лет). Таким образом, находим среднюю по депозиту, она равна (4,5 + 8,5) / 2 = 6,5 %, это и есть безрисковая ставка.

Для определения риска низкой ликвидности, риска вложения в недвижимость и риска инвестиционного менеджмента необходимо пояснить привлекательность объекта недвижимости.

Риск низкой ликвидности = 3% (процент будет тем ниже, тем быстрее можно продать объект). Ликвидной можно считать недвижимость, которая будет востребована на рынке при практически любом развитии экономической ситуации в стране.

Оцениваемый объект обладает достаточно хорошей ликвидностью, т.е. продать данный объект можно быстро, т.к. она находится на второстепенной улице города и в районе средней отдаленности и, следовательно, на него имеется спрос по сравнению с объектами расположенными в отдаленных районах. Более того, в данном районе развитая инфраструктура. Кроме того, полезность пристройки может быть оценена на высоком уровне, т.к. планируется разместить в ней гастроном на длительный срок службы и экономическая ситуация в районе расположения объекта (Октябрьский район) тоже на высоком уроне.

Риск вложения в недвижимость = 4% (низкая привлекательность поднимает значение риска вплоть до 6% в интервале 4-6%)

Риск вложения в недвижимость – это риск утраты потребительской стоимости. Данный риск учитывает все виды износа квартиры, в том числе физический, функциональный и внешний. Оцениваемая пристройка находится в хорошем состоянии, т.к. Ин = 0,16%. По физическому износу объект недвижимости отвечает условиям прочности, долговечности, экологичности. Для торговых зданий особое значение приобретает функциональный износ, в данном случае она равна 1%, который связан с разработкой и производством новых технологически, эстетически более совершенных зданий. Более того на этот риск влияет транспортная доступность объекта – окружающий объект оценки район обеспечен транспортной инфраструктурой.

Риск инвестиционного менеджмента = 4% (чем больше спрос, тем меньше процентное значение). Чем более рискованны и сложны инвестиции, тем более компетентного управления они требуют. В рамках системы профессионального управления возникает необходимость подхода к вопросу управления объектом недвижимости. Т.к. экономическая ситуация в данном районе прогрессирует, растут доходы населения, и следовательно, растет спрос на рынке недвижимости, и увеличивается деловая активность населения. С ростом уменьшается риск инвестиционного менеджмента.[10]

Предыдущие 4 показателя в сумме являются ставкой доходности на капитал, т.е. это первая составляющая коэффициента капитализации.

Вторая составляющая коэффициента капитализации – это норма возврата инвестированного капитала. Предполагается, что объект будет приносить доход в течение 25 лет (объект достаточно привлекателен), следовательно, ежегодная прямолинейная норма возврата составит 4%, так как за 25 лет будет списано 100% актива (100% /25 = 4%). Ежегодно будет возвращаться 4% первоначальных инвестиций наряду с 17,5 % доходности на капитал.

В этом случае коэффициент капитализации составит: 4% + 17,5% = 21,5%.

В завершение данного подраздела необходимо вывести результат стоимости объекта, оцененный в рамках доходного подхода.

Для этого используется формула (4).

СДП = 766 319,500 / 0,215 = 3 564 277 р. = 3 564 т.р.

2.3 Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости

После определения стоимости недвижимости тремя подходами к оценке, необходимо свести полученные стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости объекта. При этом следует учитывать, что каждый из подходов имеет свои сильные и слабые стороны при применении к конкретной ситуации.

Для каждого из подходов к оценке выбирается вес. При этом учитывается значимость и применимость каждого подхода в конкретной ситуации. Основные элементы сравнения: соответствие целям оценки, достоверность и достаточность используемой для анализа информации, соответствие оцениваемому типу и характеру использования недвижимости.

Данные о сведении полученных результатов в итоговую стоимость оцениваемого объекта заносятся в табл. 10.

Таблица 10 Расчет рыночной стоимости объекта недвижимости

Подходы к оценке недвижимости	Стоимость, тыс. р.	Весовой коэффициент
Затратный	4 290	0,05
Сравнительный	3 087	0,80
Доходный	3 564	0,15
Рыночная стоимость	3 219	1,00

Порядок расчета:

- затратный подход имеет наименьший вес и взят как 5 %, экономика нестабильна, спрос и предложение изменяются, следовательно, затраты не всегда эквивалентны рыночной стоимости. Несоответствие затрат на приобретение оцениваемого объекта недвижимости затратам на новое строительство точно такого же объекта, т.к. в процессе оценки из стоимости строительства вычитается накопленный износ. Более того затратный подход проблематичен для расчета стоимости воспроизводства старых строений и определения величины накопленного износа старых строений и сооружений.

- удельный вес сравнительного подхода продаж в итоговом согласовании будет наибольшим и составит 80%, т.к. это наиболее простой подход, он статистически обоснован, имеет методы корректировки обеспечение данных для других подходов в оценке. По этому подходу объект оценивается в реальной рыночной ситуации.

- вес доходного подхода выше, чем затратного, и ниже, чем подхода сравнительного анализа продаж, и принимается равным 15%, т.к. дает недостаточно обоснованные результаты в случае отсутствия данных о возможном доходе. Неприменим для оценки объектов, не предназначенных для получения дохода (т.е. для большинства объектов социальной сферы, частных домовладений в сельской местности и пр.).

В завершение необходимо определить величину рыночной стоимости оцениваемого квартиры в соответствии с поставленной целью оценки.

Рыночная стоимость квартиры = (стоимость квартиры по подходу * весовой коэффициент подхода), т.е. стоимость квартиры умножается на весовой коэффициент, т.к. в стоимости по каждому подходу следует учитывать удельный вес подхода (его значимость и применимость).

Рыночная стоимость квартиры = (4 290 * 0,05) + (3 087 * 0,8) + (3 564 * 0,15) = 3 219 т. р.

затратный доходный оценка недвижимость

Заключение

Данный отчет по практике посвящен оценочной деятельности, т.е. оценена рыночная стоимость объекта недвижимости, а именно квартиры, расположенной в районе средней отдаленности на вторичной улице г. Брянск, Бежицкий район, ул. Бр. Пролетарской Дивизии

Для определения рыночной стоимости объекта, оценивается его стоимость по трем подходам.

Используя затратный подход, в основе которого лежит предположение, что рациональный потенциальный покупатель не заплатит за объект недвижимости сумму, превышающую затраты на создание заменяющей данный объект недвижимости без чрезмерной задержки, получена стоимость объекта недвижимости, равную Сзп = 4 290 т.р.

В рамках сравнительного подхода, основанного на определении стоимости недвижимости на основе сравнительного анализа рыночных данных о продажах аналогичных объектов, была выведена стоимость этого же объекта, равная 3 078 тыс.р.

Применяя доходный подход, заключающийся в преобразовании в текущую стоимость недвижимости ожидаемых выгод, которые может принести использование или будущая продажа объекта, получил стоимость оцениваемого объекта, равную Сдп =3 564 т.р. В последнем подпункте курсовой работы сведены стоимостные показатели в итоговую оценку стоимости недвижимости, с учетом весовых коэффициентов каждого подхода.

Таким образом, итоговая рыночная стоимость объекта недвижимости на 10. 10. 2021 г. составила 3 212 т. р.

Список литературы

1 Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением министерства имущества России от 06.03.2002 № 568-р.–Режим доступа: http://consultant.ru. - (12.03.2021).

2 «Оּцּеּнּкּа рּыּнּоּчּнּоּй сּтּоּиּмּоּсּтּи нּеּдּвּиּжּиּмּоּсּтּиּ» Сּеּрּиּя «Оּцּеּнּоּчּнּаּя дּеּяּтּеּлּьּнּоּсּтּьּ». Уּчּеּбּнּоּе пּоּсּоּбּиּеּ, Мּ.: Дּеּлּоּ, 2017гּ.

3 Аּлּеּнּиּчּеּвּа Еּ.Вּ. Мּеּтּоּдּы оּцּеּнּкּи оּбּъּеּкּтּоּв нּеּдּвּиּжּиּмּоּсּтּиּ, ТּГּТּУּ, 2015.

4 Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов / А.Н. Асаул. – 3-е изд.– СПб.: Питер, 2015. – 371 с.

5 Гּрּиּгּоּрּьּеּв Вּ.Вּ. Оּцּеּнּкּа оּбּъּеּкּтּоּв нּеּдּвּиּжּиּмּоּсּтּиּ: тּеּоּрּеּтּиּчּеּсּкּиּе и пּрּаּкּтּиּчּеּсּкּиּе аּсּпּеּкּтּыּ.- Мּ.: ИּНּФּРּАּ-Мּ, 2016.

6 Гּрּяּзּнּоּвּа Аּ.Гּ., Фּеּдּоּтּоּвּа Мּ.Аּ. Оּцּеּнּкּа нּеּдּвּиּжּиּмּоּсּтּиּ: Уּчּеּбּнּиּкּ. Мּ.- Фּиּнּаּнּсּы и сּтּаּтּиּсּтּиּкּаּ, 2014.

7 Джуха, В.М. Оценочная деятельность в экономике: учеб. пособие / В. М. Джуха [и др.]; под ред. В. М. Джухи, В. Д. Киреева. – М.: Ростов н/Д: МарТ, 2017. - 451с.

8 Еּсּиּпּоּв Вּ.Еּ., Мּаּхּоּвּиּкּоּвּа Гּ.Аּ., Мּиּрּзּаּжּаּнּоּв Сּ.Кּ., Кּаּсּьּяּнּеּнּкּо Тּ.Гּ. Оּцּеּнּкּа нּеּдּвּиּжּиּмּоּсּтּиּ.Мּ, 2018. 752 сּ.

9 Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. - М.: 2014. - 344 с.

10 Коростылев С.П. «Основы теории и практики оценки недвижимости», учебное пособие. -М.: 2014. – 269 с.

11 Мּиּхּеּеּвּа Еּ. Аּ., Мּеּтּоּдּиּчּеּсּкּиּе рּеּкּоּмּеּнּдּаּцּиּи пּо вּыּпּоּлּнּеּнּиּю кּуּрּсּоּвּоּй рּаּбּоּтּы пּо пּрּоּфּеּсּсּиּоּнּаּлּьּнּоּмּу мּоּдּуּлּю ПּМּ.04: «Оּпּрּеּдּеּлּеּнּиּе сּтּоּиּмּоּсּтּи нּеּдּвּиּжּиּмּоּгּо иּмּуּщּеּсּтּвּаּ», 2013.

12 Оּцּеּнּкּа нּеּдּвּиּжּиּмּоּсּтּи [Эּлּеּкּтּрּоּнּнּыּй рּеּсּуּрּсּ] - Рּеּжּиּм дּоּсּтּуּпּаּ: http://www.rosdiplom.ru/library/prosmotr.aspx?id=493664.- Зּаּгּлּ. с эּкּрּаּнּаּ

13 Саталкина Н. И., Кулюкина Т. Н., Терехова Ю. О. Оценка недвижимости. - Тамбов: Издательство ФГБОУ ВПО «ТГТУ», 2014. – 75 с.

14 Слюсаренко В.А. Определение стоимости недвижимого имущества. – М.: Академия, 2015. – 288 с.

15 Тарасевич Е. И. - Методы оценки недвижимости. - СПб, 2016. – 247 с.

16 Тэпман, Л.Н. Оценка недвижимости: учебник для вузов / Л.Н. Тэпман; под ред. В.А. Швандара. – 3-е изд., перераб. и доп.– М.: ЮНИТИ, 2014. - 485 с.

Приложения

Приложение А

Приложение Б

Показатель	Описание или характеристика показателя
Этаж расположения	второй
Площадь, кв.м. Общая/жилая	Общая площадь – 32,6 кв.м. Жилая площадь - 17,5 кв.м.
Количество комнат, кв.м.	№ п/п	Назначение площади	Площадь, кв.м.	Вид отделки
	1	Прихожая	4,9	Пол - линолеум Стены - обои Потолок - окраска меловая Входная дверь – металлическая глухая филенчатая Межкомнатные двери - деревянные щитовые глухие и филенчатые с остеклением
	2	Туалет	1,2	Пол – кафельная плитка Стены – кафельная плитка Потолок - окраска меловая
	3	Ванная	2,4	Пол - кафельная плитка Стены - кафельная плитка, меловая окраска Потолок - окраска масляная
	4	Кухня	5,3	Пол - линолеум Стены - обои, кафельная плитка, окраска меловая Потолок - окраска меловая Заполнение оконных проемов - деревянные двойные створные
	5	Жилая комната	17,0	Пол - ДВП окрашен Стены - обои Потолок - окраска меловая Заполнение оконных проемов - деревянные двойные створные
	6	Балкон	0,9	Застеклен
Высота потолков, м.	2,5 м.
Вид из окон	Дворовая часть
Слаботочное обеспечение	ТВ-антенна, радиоточка, интернет
Состояние объекта (субъективная оценка)	Удовлетворительное
Видимые дефекты внутренней отделки	Полы - истертость покрытия в ходовых местах Заполнение дверных и оконных проемов - потемнение окрасочного покрытия Отделка - обесцвечивание рисунка обоев, загрязнение обоев в отдельных местах, местами обрывы обоев Внутренние санитарно-технические, электрические устройства - водопровод - повреждение окраски трубопроводов в отдельных местах

Приложение В

Таблица 7 Расчет скорректированных цен объектов недвижимости

Объекты сравнения	Площадь, м2	Местоположение	Состояние	Транспортная доступность	Стоимость оборудования, тыс. р.	Цена продажи, тыс. р.	ЦКХ, тыс. р.		Поправки в долях			Скорректированная цена, тыс. р.
							оборудование	площадь	по местоположению	по состоянию	по транспортной доступности
1	2	3	4	5	6	7	8	9	10	11	12	13
Объект оценки	275,00	с/о	Хор	Втр	0	–	–	–	–	–	–	–
А1	316,25	с/о	Хор	гл	0	3795,00	3795,00	3300,00	1,00	1,00	0,93	3072,30
А2	206,25	с/о	Уд	Гл	0	2274,8	2274,80	3033,10	1,00	1,09	0,93	3074,65
А3	495,00	с/о	Хор	Втр	66,0	5600,1	5534,10	3074,50	1,00	1,00	1,00	3074,50
А4	178,75	Отд	Хор	Втр	82,5	1834,8	1751,60	2694,80	1,15	1,00	1,00	3099,02
А5	385,00	Отд	Уд	Гл	90,2	3584,9	3494,70	2496,20	1,15	1,08	0,95	2945,27
А6	357,50	Отд	Хор	Гл	61,6	3732,3	3670,70	2823,60	1,15	1,00	0,95	3084,78
А7	550,00	Цен	Хор	Гл	99,0	7400,8	7301,80	3650,90	0,90	1,00	0,96	3154,98
А8	137,5	Цен	Уд	Гл	0	1664,3	1664,30	3328,60	0,90	1,10	0,96	3515,00
А9	247,50	Цен	Хор	Втр	0	3146,0	3146,00	3495,60	0,90	1,00	1,00	3146,00