Оценка недвижимости в Брянске
Введение..........................................................................................................................................................................................3
1. Теоретическое обоснование определения стоимости недвижимости.....................................................................................................................................5
1.1 Подходы к определению стоимости объекта недвижимости.....................................................................................................................................5
1.2 Принципы оценки жилой недвижимости..........................................................................................................................................................................................8
2. Оценка использования недвижимости..........................................................................................................................................................................................12
2.1 Характеристика объекта оценки..........................................................................................................................................................................................12
2.2 Определение стоимости недвижимости различными подходами к оценке недвижимости..........................................................................................................................................................................................13
2.3 Сведение стоимостных показателей в итоговую оценку стоимости недвижимости..........................................................................................................................................................................................32
Заключение..........................................................................................................................................................................................35
Список литературы..........................................................................................................................................................................................36
Приложения..........................................................................................................................................................................................38
Актуальность данного отчета по практике заключается в том, что недвижимое имущество играет особую роль в экономической и социально-культурной жизни общества страны, выступая в качестве важнейшего экономического ресурса и играя роль той пространственной среды, в которой осуществляется любая человеческая деятельность. Как бы ни был высок уровень индустриального и интеллектуального развития страны, земля и недвижимость всегда составляет весомую часть национального богатства. Поэтому развитие рынка недвижимости имеет очень важное значение, как для юридических, так и физических лиц, для оживления инвестиционной деятельности, для удовлетворения потребностей общества и субъектов хозяйствования в недвижимости, для развития ипотечного кредитования, а в конечном итоге – для развития экономики страны.
Сейчас вторичное (готовое жилье)является одним из самых перспективных, быстро развивающихся и популярных сегментов рынка недвижимости в Брянской области. Именно поэтому в настоящее время стала достаточно востребованной услуга независимой оценочной экспертизы стоимости жилых домов, дач и коттеджей, которая не только поможет избежать данных дополнительных рисков, которые связаны с подобным ценообразованием, но и необходима во многих других случаях.
Оценка вторичного жилья, коттеджей и дач подразумевает под собой оценку рыночной стоимости права собственности или других прав (к примеру, права аренды) в отношении объекта оценки. Жилые дома, коттеджи и дачи могут быть оценены вместе с земельным участок, на котором объекты расположены, а также отдельно от него.
Объектом исследования отчета по практике является стоимость объекта недвижимости от 2021 года на оценку рыночной стоимости квартиры, расположенной по адресу Брянская обл. г.Брянск, Бежицкий район, ул.Б.Пролетарской Дивизии,д.38,кв.5
Предметом исследования работы – оценка стоимости объекта недвижимости современных условиях.
Изучение выбранной темы предполагает достижение следующей цели исследовать основные теоретические и практические аспекты оценки стоимости объекта квартиры. В соответствии с определенной целью в представленном в отчете были поставлены и решены следующие задачи:
рассмотреть теоретические и методические основы оценки стоимости объекта недвижимости с точки зрения практической реальной экономики;
произвести оценку стоимости объекта недвижимости на примере жилого дома, расположенного по адресу: Брянская обл. г.Брянск, Бежицкий район, ул.Б.Пролетарской Дивизии,д.38,кв.5
обобщить полученный материал в данной работе и сделать выводы.
Теоретической и методологической основой исследования является диалектический метод познания, а также труды ученых, периодическая литература и материалы сети Интернет по исследуемой проблеме. Кроме того, применялись следующие методы: экономико-статистический, монографический, расчетно-конструктивный, а также метод сравнения.
Нормативно-правовую базу курсовой работы составили законодательные акты Российской Федерации и региональных органов исполнительной власти по исследуемым вопросам, комплекс методических указаний, инструкций и материалов по оценке недвижимости, Международные и Европейских Стандарты Оценки, а также стандарты и другие документы Российского Общества Оценщиков.
Различные блага (предметы, вещи, имущество) создаются, продаются и приобретаются для удовлетворения определенных потребностей государства, юридических и физических лиц, а также для получения выгод от владения ими и использования. От возможности того или иного объекта собственности удовлетворить имеющиеся потребности и от преимуществ, которые принесет обладание этим объектом в дальнейшем, зависит его ценность, а следовательно, стоимость.
Все операции и сделки с недвижимостью требуют знания стоимости объекта собственности. В рыночных условиях стоимость недвижимости зависит от факторов, тенденций и изменений в экономике и жизни общества в целом. Необходимость в оценке недвижимости возникает в следующих случаях:
§ операции купли-продажи или сдаче в аренду;
§ акционирование предприятий и перераспределении имущественных долей;
§ привлечение новых пайщиков и дополнительной эмиссии акций;
§ кадастровая оценка для целей налогообложения объектов недвижимости: зданий и земельных участков;
§ страхование объектов недвижимости;
§ кредитование под залог объектов недвижимости;
§ внесение объектов недвижимости в качестве вклада в уставный капитал предприятий и организаций;
§ разработка инвестиционных проектов и привлечении инвесторов;
§ ликвидация объектов недвижимости;
§ исполнение прав наследования, судебного приговора, разрешение имущественных споров;
§ другие операции, связанные с реализацией имущественных прав на объекты недвижимости.
К недвижимым вещам (недвижимое имущество, недвижимость) относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты, и все, что прочно связанно с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, квартиры, сооружения. К недвижимым вещам относятся также подлежащие государственной регистрации воздушные и морские суда, суда внутреннего плавания, космические объекты. Законом к недвижимым вещам может быть отнесено и иное имущество.
При оценке недвижимости считается, что земля имеет стоимость, в то время как улучшения – это вклад в стоимость.
Недвижимое имущество находится в свободном гражданском обороте и является объектом различных сделок, что порождает потребность в оценке его стоимости, т.е. в определении денежного эквивалента различных видов недвижимости в конкретный момент времени.
В современной экономике существует множество различных видов стоимости. Они необходимы в силу различных потребностей и функций. Сюда входят такие виды, как заемная стоимость, страховая стоимость, обоснованная рыночная стоимость, балансовая стоимость, арендная стоимость, ликвидационная стоимость, инвестиционная стоимость и многие другие. Однако, в общем, стоимость может быть разделена на две категории: стоимость в обмене и стоимость в пользовании.
Стоимость в обмене – это цена, которая будет преобладать на свободном, открытом и конкурентном рынке на основе равновесия, устанавливаемого факторами предложения и спроса. Ее иногда называют объективной стоимостью, поскольку она определяется реальными экономическими факторами.
Стоимость в пользовании – это стоимость собственности для конкретного пользователя или группы пользователей, т.е. стоимость недвижимости, которая используется как составная часть действующего предприятия (например, недвижимость, используемая заводом).
Из всех видов стоимости наибольшее распространение получила рыночная стоимость – основной вид стоимости в условиях рыночных отношений. При определении рыночной стоимости мы исходим из того, что рынок существовал в прошлом (объекты собственности уже продавались), существует в настоящем (собственность создается для продажи) и будет существовать в будущем, поскольку ни прошлое, ни настоящее рынка не противоречат этому.
Исходя из вышесказанного, можно сделать вывод: не только сам рынок, но и сформированные рынком инструменты, важнейшим из которых является стоимость, имеют трехкомпонентную природу. С этих позиций можно сказать, что стоимость:
действительно стоимость, т.е. наиболее вероятная цена в условиях данного рынка;
действительно рыночная, так как пространство рыночных стоимостей, включающее в себя стоимость конкретного объекта, формируется исключительно под влиянием факторов свободного, открытого и конкурентного рынка;
действительно объективна, поскольку отражает мнения всех основных субъектов рынка – производителя (продавца), покупателя и инвестора, исчерпывая тем самым рыночные интересы сторон.
Стоимость можно извлечь из прошлого, поставив себя на место покупателя, из настоящего, поставив себя на место строителя и из будущего, если мы поставим себя на место инвестора. Отсюда вытекают три основных подхода к оценке собственности: рыночный, затратный и доходный подходы.
Основная задача при определении стоимости – прогнозирование количества, качества и продолжительности будущих выгод от владения объектом оценки и пересчет этих выгод в настоящую стоимость. Собственность анализируется исходя из принципов оценки.
Принципы оценки делятся на четыре группы:
1) принципы, основанные на представлениях пользователя (принципы полезности, замещения и ожидания);
2) принципы, вытекающие из процесса эксплуатации недвижимости (принципы вклада, остаточной продуктивности, предельной производительности, сбалансированности, экономического размера и экономического разделения);
3) принципы, обусловленные действием рыночной среды (принципы альтернативности, изменчивости, зависимости, предложения и спроса, конкуренции и соответствия);
4) принцип наилучшего и наиболее эффективного использования – главный принцип оценки. Этот принцип соединяет в себе все другие принципы и является фундаментом любой оценки недвижимости.
Обязательным условием оценки недвижимости является учет специфики функционирования рынка недвижимости, так как состояние рынка недвижимости оказывает существенное влияние на потоки доходов, уровни риска и на возможную цену реализации объекта недвижимости в определенный момент в будущем, т.е. на основные данные, используемые при оценке методами доходного подхода.
Недвижимость – товар особого рода – это участок земли с принадлежащими ему природными ресурсами (почвой, водными, минеральными и растительными ресурсами), а также находящимися на нем квартирыми и сооружениями. Кроме того, существует так называемая неотъемлемая часть недвижимости: объекты в ее составе, которые при определенных условиях могут толковаться как «движимые». Это имеет важное значение при сделках купли-продажи, оформлении закладных, в описании условий аренды и при оценке объектов недвижимости. Сущность объекта недвижимости как товара, представленного на рисунке 1.
Рис.1. Недвижимость – товар особого рода
Кроме родовых признаков, позволяющих отличить объекты недвижимости от других видов товара, существуют и специфические характеристики. Так, например, объекты недвижимости характеризуются длительностью соквартиры. Средняя продолжительность цикла строительства или реконструкции составляет 3-3,5 года.
Характеристики объектов недвижимости как товара могут не совпадать для продавца и покупателя (асимметрия представлений о товаре). С позиций потребителя, в частности, в качестве товара, удовлетворяющего потребность в жилье, в большинстве случаев рассматриваются квартира или часть жилого дома, а с позиций строительной организации производимым товаром является законченный многоквартирный или секционный дом.
Права владения, пользования и распоряжения объектами недвижимости отличаются от прав владения другими товарами и являются предметами сделки. Объекты недвижимости больше, чем другие товары, подвержены государственному воздействию, что увеличивает риск потери вложений в данные объекты. Недвижимость – дорогой товар и для его приобретения часто используются сложные финансовые схемы, включающие залог или зачет стоимости прежнего объекта недвижимости (различные виды ипотек) и др.
Особые характеристики объектов недвижимости как товара, наряду с ее особым местом в рыночной экономике, обусловливают необходимость достаточно широкого спектра социально-экономической информации для позиционирования данного товара на рынке. Однако это не исключает взаимосвязи между рынком недвижимости и рынком инвестиций.
Взаимосвязь рынка недвижимости и рынка услуг. Назначением рынка услуг, как известно, является создание условий для жизнедеятельности и жизнеобеспечения человека. Любые объекты недвижимости предназначены для обслуживания конкретных процессов:
§ жилье – для удовлетворения жилищных потребностей;
§ промышленные объекты – для организации производственно-технологических процессов;
§ земельные участки – для обеспечения сельскохозяйственного производства, промышленно-гражданского строительства, рекреационных нужд.
Рынок недвижимости предназначен для оказания определенных услуг и по своей социально-экономической природе близок к рынку услуг. Однако нельзя утверждать, что рынок недвижимости – это составной элемент единого рынка услуг.
Рисунок 2. Признаки классификации
На оценку объекта влияют разнообразные условия и их сочетания. На рисунке 2 приводим пример признаков классификации:
Объект оценки - однокомнатная квартира №5, расположенная на втором этаже пятиэтажного жилого дома №10, расположенного по адресу г. Брянск, Бежицкий район, ул. Бр. Пролетарской Дивизии
Приложение А. Карта расположения объекта оценки
Описание объекта оценки составлено на основании визуального осмотра, проведенных замеров (по внутреннему обмеру), а также технической документации (техническому паспорту, составленного ООО Брянский оценщик Брянской области), предоставленной заказчиком.
Таблица 2 Характеристика местоположения объекта оценки
| Показатель |
Описание или характеристика показателя |
| Область, район |
Брянская область, г. Брянск, Бежицкий район |
| Местоположение в районе |
Район ТРЦ БУМ, Бежицкий рынок |
| Преобладающая застройка в районе месторасположения |
Многоэтажные жилые дома |
| Транспортная доступность |
Расстояние до ближайшей остановки общественного транспорта составляет приблизительно 50м. |
| Обеспеченность общественным транспортом (субъективная оценка) |
Удовлетворительная |
| Объекты социальной инфраструктуры района |
Сеть магазинов промышленных и продуктовых товаров, аптека, рынок,( ОАО БМЗ, ОАО БСЗ, БЗСК), |
| Обеспеченность объектами социальной инфраструктуры (субъективная оценка) |
Удовлетворительная |
| Объекты промышленной инфраструктуры района |
Не обнаружены |
| Состояние прилегающей территории (субъективная оценка) |
Удовлетворительная |
Таблица 3 Общая характеристика квартиры
| Показатель |
Описание или характеристика показателя |
| Тип квартиры |
Многоэтажный жилой дом |
| Год постройки |
1973 |
| Материал наружных стен |
Ж/б панели |
| Материал перекрытий |
Ж/б пустотные плиты |
| Состояние квартиры (субъективная оценка) |
Удовлетворительное |
| Техническое обеспечение квартиры |
Централизованное холодное водоснабжение, горячее водоснабжение, центральная канализация, электроснабжение, газоснабжение, приточно-вытяжная вентиляция |
| Организованная стоянка личного а/т или подземный гараж |
Нет |
| Количество этажей в здании |
Пять |
| Состояние подъезда (субъективная оценка) |
Удовлетворительное |
| Дополнительная существенная информация |
Снос или реконструкция дома с отселением не предполагается |
Характеристика объекта оценки приведена в приложении Б
Использование затратного подхода
Затратный подход основан на определении стоимости недвижимости исходя из стоимости земельного участка и затрат на возведение имеющихся на нем улучшений за вычетом накопленного износа. Основная расчетная формула:
СЗП = СЗ + СНС – ИН, (1)
где СЗП – стоимость объекта недвижимости, определенная в рамках затратного подхода, тыс. р.;
СЗ – стоимость земельного участка, тыс. р.;
СНС – стоимость нового строительства квартиры, тыс. р.;
ИН – накопленный зданием износ, тыс. р. [3, c.8]
Для оценки стоимости земельного участка используется метод прямого сравнения продаж. По своей сути, данный метод относится к сравнительному подходу, однако его расчетные модели используются и в других подходах. В частности, в рамках затратного подхода необходимо оценить величину затрат, необходимых на приобретение земельного участка под строительство. Для этого анализируются цены аналогичных участков. При этом имеющиеся различия между сравниваемыми объектами корректируются путем введения соответствующих поправок.
Начальным этапом метода прямого сравнения продаж является изучение рынка и сбор информации об объектах-аналогах, т.е. таких объектах, которые схожи с оцениваемым. Данные о проданных на рынке аналогах приведены в табл. 4.
Таблица 4 Данные о продажах земельных участков [3, c.9]
| Характеристики |
А1 |
А2 |
А3 |
А4 |
А5 |
А6 |
| Цена продажи, тыс. р. |
1650 |
4500 |
6020 |
4200 |
4375 |
2025 |
| Размер, м2 |
1000 |
5000 |
4300 |
2800 |
3500 |
1500 |
| Права собственности |
Частная |
Сервитут |
Государств-ая |
Сервитут |
Государ-ств-ая |
Частная |
| Условия финансирования |
Типичн. |
Кредит |
Типичн. |
Типичн. |
Типичн. |
Кредит |
| Условия продажи |
Срочная продажа |
Срочная продажа |
Типичн. |
Особые 1* |
Типичн. |
Особые 2** |
| Дата продажи |
3 мес. назад |
9 мес. назад |
Наст. время |
6 мес. назад |
3 мес. назад |
6 мес. назад |
| Местоположение |
цен. |
отд. |
с/о |
цен. |
отд. |
с/о |
| Асфальтобетонное покрытие |
До 10 % |
До 30 % |
До 50 % |
До 30 % |
До 50 % |
До 10 % |
| Несущая способность грунтов |
низк. |
выс. |
сред. |
сред. |
низк. |
выс. |
* Сделка между партнерами по бизнесу
** Приобретение соседнего участка для расширения существующего
После того, как определены объекты-аналоги, необходимо подобрать единицы сравнения
RUB
UAH
USD