АП 81

Йошкар-Ола

2019

Содержание

Введение ........................................................................................... 3

1. Существенные условия договора аренды нежилых помещений 5

1.1. Общие положения о договоре аренды, применяемые при заключении договора аренды нежилых помещений ..... 5

1.2. Нежилые помещения как особый объект договора аренды 14

1.3. Законодательное и научно-теоретическое понятие договора аренды ................................................................... 22

2. Исполнение обязательств по договору аренды нежилых помещений...................................................................................... 30

2.1. Особенности исполнения обязательств по передаче имущества в аренду.............................................................. 30

2.2. Арендная плата: виды платы, особенности начисления и взыскания............................................................................... 38

2.3. Государственная регистрация договора........................ 49

3. Вопросы теории и практики ответственности за нарушение арендных обязательств................................................................... 54

3.1. Сроки в договоре аренды.............................................. 54

3.2. Ответственность за недостатки сданного в аренду имущества............................................................................. 57

3.3. Возврат арендованного имущества арендодателю...... 60

Заключение...................................................................................... 70

Список использованных источников и литературы...................... 72

Введение

Договор аренды нежилого помещения является одним из распространенных в гражданском обороте, особенно между лицами, занимающихся предпринимательской деятельностью. Осуществление этой деятельности невозможно без помещения, в котором мог бы располагаться офис, склад, оборудование и другое. Как правило, одна сторона, именуемая арендодатель, имеющая имущество и заинтересованная в получении прибыли, и другая сторона, именуемая арендатор, нуждающаяся в помещении, но не желающая его приобретать в собственность, заключают договор аренды. Такая арендная договорная конструкция помогает обеим сторонам реализовать свои намерения.

В настоящее время в законодательстве, регулирующем основные положения договора аренды нежилого помещения, вносятся изменения и дополнения, заполняющие пробелы в праве и разрешающие основные дискуссионные вопросы. Однако в правоприменительной практике все же имеются вопросы, которые вызывают сложности. Так в законодательстве не существует легального определения «нежилого помещения». Также открыт важный вопрос о том, на какие нормы необходимо ссылаться при заключении договора аренды нежилого помещения.

Целью дипломной работы является исследование в российском законодательстве договора аренды нежилого помещения.

Предмет исследования составляют нормы гражданского законодательства, регулирующие порядок заключения, исполнения и расторжения договора аренды нежилого помещения, а также сложившаяся судебная практика.

Объектом исследования являются общественные отношения, складывающиеся в процессе заключения, исполнения и расторжения договора аренды нежилого помещения.

Основные задачи исследования дипломной работы:

• Рассмотрение понятий и категорий о нежилом помещении;
• Определение существенных условий договора аренды нежилого помещения;
• Определение основных особенностей договора аренды нежилого помещения;
• Определение формы заключения договора аренды нежилого помещения и его государственной регистрации;
• Определение области применения общих норм о договоре аренды и специальных норм о договоре аренды зданий и сооружений;
• Определение комплекса прав и обязанностей сторон;
• Сформулировать предложения для совершенствования действующего законодательства в области договора аренды нежилого помещения.

В ходе работы были изучены и проанализированы работы таких российских ученых, как Суханов Е.А., Витрянский В.В., Сергеев А.П., Гришаев С.П.,Толстой Ю.К., Гонгало Б.М., Брагинский М.И. и другие.

Заключение

В данной выпускной квалификационной работе был рассмотрен договор аренды нежилого помещения, его основные положения в совокупности и некоторые отдельные положения в частности. Были подробно изучены положения действующего законодательства, сложившаяся судебная практика и, конечно же, положения отечественной цивилистической доктрины в области договора аренды нежилого помещения. Также были приведены и рассмотрены противоположные позиции в судебной практике, возникшие по вопросам регулирования договора аренды нежилого помещения.

• По результатам исследования можно сделать следующие выводы.
• В законодательстве отсутствует юридическое определение нежилых помещений. В связи с этим необходимо закрепить понятия «строительство», «строительство» и «нежилые помещения» в Гражданском кодексе. Это обусловлено необходимостью установления отдельного регламента аренды нежилых помещений. Под нежилыми помещениями понимается объект недвижимости, который является неотъемлемой частью здания, имеет границы, позволяющие его индивидуализировать и предназначенный для производственных, административных, социальных, образовательных, культурных и других целей.
• Договор аренды нежилого помещения не имеет самостоятельного правового регулирования. На данный момент это регулируется общими положениями договора аренды и специальными положениями договора аренды зданий и сооружений, которые применимы к договору аренды нежилых помещений. В связи с этим предлагается рассмотреть аренду нежилых помещений как вид договора аренды зданий и сооружений, о котором следует включить соответствующее положение в пункте 4 главы 34 Гражданского кодекса Российской Федерации. , распространяя положения последних на арендные отношения с нежилыми помещениями.
• Существенным условием в договоре аренды нежилого помещения в дополнение к условию о предмете является условие о размере арендной платы.
• По договору аренды нежилое помещение может быть передано во временное владение и пользование или во временное пользование как нежилое помещение, так и его часть.
• При заключении договора аренды нежилых помещений или части нежилых помещений арендованное имущество должно быть индивидуализировано путем выделения его границ.
• В сумму арендной платы по договору аренды нежилых помещений помимо платы за использование самого арендуемого имущества включается плата за пользование земельным участком, на котором расположено здание арендуемого нежилого помещения, или плата за соответствующую часть участка, которая передается вместе со зданием. Гражданский кодекс Российской Федерации и Земельный кодекс Российской Федерации по-разному определяют юридическую судьбу земельного участка и расположенного на нем недвижимого имущества. Устанавливая нормы гражданского права, Гражданский кодекс Российской Федерации вторгается в сферу гражданско-правового регулирования, а земельные отношения - это отношения по использованию и охране земель в Российской Федерации как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории (ч.1 ст. 3 ГК РФ). Исходя из вышеизложенного, необходимо обеспечить соответствие условий аренды земли (ст. 22 Гражданского кодекса Российской Федерации) положениям Гражданского кодекса Российской Федерации об аренде.
• Арендатор, несмотря на использование меньшей площади имущества, чем указано в договоре аренды, должен выплачивать арендную плату в полном объеме, если стороны не изменили условия договора аренды относительно площади арендуемого нежилого помещения.

9. Пункт 2 статьи 651 Гражданского кодекса Российской Федерации распространяется на аренду нежилых помещений, и когда стороны заключают настоящий договор на срок более одного года, он подлежит государственной регистрации.

10. Передаточный акт имеет большое значение при передаче имущества и является достаточным, но не единственным доказательством правильной передачи нежилых помещений. Участники гражданского оборота придают акту приемки нежилых помещений особую юридическую силу, но по закону это выглядит как официальный документ. Поэтому правила о значении такого документа при сдаче в аренду зданий и сооружений следует распространить на нежилые помещения.

11. Арендодатель вправе потребовать от арендатора после прекращения аренды нежилого помещения не только арендную плату за фактическое использование имущества и убытки, возникшие в результате позднего возврата имущества, но и штраф. за несвоевременную оплату аренды.

Таким образом, действующие положения законодательства о договоре аренды нежилого помещения подвергаются изменениям и дополняются, однако остаются несовершенными и требуют дальнейших изменений. Совершенствование законодательного регулирования аренды, обобщение судебной практики должны способствовать укреплению правового регулирования и широкому применению исследуемого вида договора аренды.