Курсовик1
Корзина 0 0 руб.

Работаем круглосуточно

Доступные
способы
оплаты

Свыше
1 500+
товаров

Каталог товаров

Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимого имущества

В наличии
1 000 руб.

Скачать диссертацию про Правовое регулирование договора купли-продажи недвижимого имущества

Категория: Дипломы(ВКР)

АП 70

ОГЛАВЛЕНИЕ

Введение. 2

ГЛАВА 1. ПРАВОВАЯ ПРИРОДА НЕДВИЖИМОСТИ КАК ПРЕДМЕТА СДЕЛОК.. 7

§1.1 Понятие недвижимости в российском гражданском праве. 7

§1.2 История правового регулирования оборота недвижимости в России. 28

§1.3 Понятие процедуры «дью дилидженс» в сфере оборота недвижимости. 32

ГЛАВА 2. ОСОБЕННОСТИ ЗАКЛЮЧЕНИЯ И ИСПОЛНЕНИЯ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВА.. 41

§2.1 Понятие, стороны и форма договора купли-продажи недвижимости. 41

§2.2 Содержание договора купли-продажи недвижимости. Особенности содержания договора купли-продажи земельных участков. 47

§2.3 Права и обязанности сторон по договору купли-продажи недвижимости. 57

ГЛАВА 3. ГОСУДАРСТВЕННАЯ РЕГИСТРАЦИЯ ПРАВ НА НЕДВИЖИМОЕ ИМУЩЕСТВО.. 61

§3.1 Порядок государственной регистрации прав на недвижимое имущество. 61

§3.2. Цели, задачи и принципы государственной регистрации прав на недвижимое имущество. 68

Заключение. 77

Список использованных источников. 84


Введение

Осуществление гражданских прав представляет собой "предметную деятельность управомоченного субъекта, в результате которой он на основе имеющихся у него юридических возможностей удовлетворяет свои материальные и духовные потребности". Осуществление гражданских прав в отношении недвижимого имущества можно определить, как совокупность действий субъекта гражданских прав, направленных на реализацию возможностей, заключенных в содержании права на недвижимое имущество. Юридические возможности, заключенные в праве на недвижимое имущество, чрезвычайно многогранны и реализовать их можно лишь в том случае, если объект такого права индивидуализирован в установленном законом порядке и может быть вовлечен в гражданский оборот. Индивидуализация недвижимого имущества, как объекта гражданских прав, происходит путем осуществления его кадастрового учета.

Гражданское право, существовавшее в советское время, не давало полного определения недвижимости, существовали лишь некоторые нормы, которые выделяли право личной собственности на частный жилой дом, договор продажи и купли собственного дома либо дачи.

В 1991 году в гражданском законодательстве появились нормы, согласно которым все имущество стало определяться как движимое и недвижимое, также в качестве главного признака недвижимости была определена неразрывная связь с землей. В последующие годы появились обновленные законы и кодексы России, уточняющие понятия и перечень движимого и недвижимого имущества.

В частности, в Гражданском Кодексе РФ в статьях 130 и 132 определяется и уточняется понятие недвижимости, как всего прочно связанного с землей: земельных участков и обособленных водных объектов и леса, многолетних насаждений, зданий и сооружений, либо, говоря иными словами, всех объектов, которые нельзя переместить без невосполнимого ущерба их назначению. Там же добавлено определение предприятия, как имущественного комплекса. Федеральный закон "Об ипотеке (залоге недвижимости)" от 16 июня 1998 года №102-ФЗ дает перечень объектов недвижимости (недвижимого имущества), в котором, как самостоятельные объекты недвижимости дополнительно были отмечены части квартир и жилых домов, имеющие изолированные помещения, гаражи, дачи и другие строения, например хозяйственные постройки.

В уже упомянутом Гражданском Кодексе в статье 130 само понятие недвижимости рассматривается, как синоним трех правовых понятий: недвижимая вещь, далее недвижимое имущество и собственно недвижимость.

Недвижимые вещи, как правило, оказываются сложными, потому что имеют в своем составе совокупность составляющих единое целое разнородных вещей, и служащих одной цели. В качестве примера может служить предприятие, определяемое, как имущественный комплекс, который состоит из различных категорий имущества, необходимых для его деятельности: земельные участки с сооружениями и зданиями, складские помещения, инвентарь и оборудование, сырье и продукция, определенные услуги. А в качестве простой и традиционной недвижимой вещи допустимо отнести земельный участок, но только в случае, если там отсутствуют сооружения и постройки, а также различные насаждения.

Особенность сделок купли-продажи с недвижимым имуществом обусловлена значимостью недвижимого имущества для экономики государства, предпринимательской деятельности и для каждого человека. Правовое регулирование сделок с недвижимым имуществом, в истории новой России, связано с многочисленными изменениями, которые были призваны создать законодательство, наиболее адекватно регулирующее данную сферу экономических отношений. Однако, многочисленные проблемы, отражающиеся в судебной практике, не дают оснований говорить о том, что действующее законодательство построено в соответствии с потребностями правоприменительной практики, в полной мере защищает права субъектов гражданско-правовых отношений. До сих пор остаются как законодательные пробелы, так и противоречивость в системе правового регулирования.

Проблемы правового регулирования связаны также и с тем фактом, что сегодня нет достаточно четкого понимания о необходимости публично-правовой составляющей в регулировании сделок с недвижимым имуществом. Проблематика развития системы недвижимого имущества нашла своё отражение в работах учёных юристов: Е.И. Анциферовой, А.Д. Батуевой, С.П. Гришаева, В.К. Гуртова, Н.Г. Журкиной, Л.А. Комисаровой, В.М. Старостина, А.Н. Ужегова. Перечень дополнить!

Целью работы выступает рассмотрение особенностей правового регулирования договора купли-продажи недвижимого имущества.

Для достижения поставленной цели необходимо решить следующие задачи:

  • Раскрыть понятие недвижимого имущества: в т.ч. в историческом аспекте;
  • Определить основные элементы договора купли-продажи недвижимости;
  • Рассмотреть форму договора купли-продажи недвижимости;
  • Проанализировать содержание договора купли-продажи недвижимости;
  • Рассмотреть цели и задачи государственной регистрации прав на недвижимое имущество;
  • Проанализировать процесс государственной регистрации прав на недвижимое имущество.

Объектом исследования выступают общественные отношения в сфере регулирования оборота различных видов недвижимого имущества.

Предметом исследования выступают нормы гражданского права, регламентирующие договор купли-продажи недвижимого имущества, как основание его приобретения.

Методологической основой исследования выступают как общенаучные, методы познания, применявшиеся автором, настоящей работы на всех стадиях исследования: анализа, синтеза, индукции, дедукции, так и специальные научные методы: формально-логический, сравнительно-правовой; структурно-системный, комплексный анализ и другие методы, применяемые при проведении научных исследований по правовой тематике.

Теоретическую основу исследования составили труды таких ученых, как Агафонов К., Бовсун М., Борейко, Л.И., Борисенко Е.А., Васильева Е.Г., Гонтарь И.Я., Давыденко В., Егоров И., Журавлев М.П., Коротких Н.Н., Лунеев В.В., Магомедов А.А., Малков В.П., Ниедре А., Петухов Р.Б., Попов А.Н., Прохоров Л.А., Савин В.В., Сахаров А.Б. и др.

Нормативную основу исследования составили Конституция РФ, Гражданский кодекс РФ, Закон о регистрации недвижимого имущества, об ипотеке, подзаконные акты.

Эмпирическую основу исследования составили правовые акты Верховного суда РФ, акты судов общей юрисдикции.

Научная новизна работы состоит в том, что в исследовании на монографическом уровне осуществлен комплексный анализ проблем, возникающих с недвижимым имуществом на современном этапе. В работе акцентировано внимание на наиболее важных, на наш взгляд, моментах, и сделана попытка связать их с практикой.

Теоретическая значимость. Заключения и утверждения, содержащиеся, в диссертационном исследовании могут быть применены при преподавании курса гражданского права, а кроме того, при разработке спецкурсов «Правовое регулирование недвижимости».

Практическая значимость заключается в выводах и рекомендациях, содержащихся в диссертационном исследовании, и может быть применена в процессах законодательной работы, в частности, при разработке изменений в Федеральный закон от 13 июля 2015 года №218-ФЗ "О государственной регистрации недвижимости"."

Положения о защите:

1. Автор предлагает определение понятия недвижимости, где " недвижимость-это индивидуально определенная вещь либо иное имущество, обладающее свойством неподвижности либо прочности связи с землей, перемещение которого без несоразмерного ущерба его назначению, значительных трудовых затрат и денежных средств невозможно."

2. Поскольку правовой режим отдельных многолетних насаждений, а также движимых объектов, отнесенных законом к недвижимому имуществу (воздушные суда, корабли, космические объекты), отличается от правового режима других объектов недвижимости, автор предлагает не относить эти объекты к недвижимому имуществу.

3. Сделан вывод о том, что специфика правового режима недвижимости заключается не столько в системе правовых норм, устанавливающих конкретные разрешения и запреты, сколько в ограничениях прав в отношениях между субъектами права на объекты недвижимости.

4. Исходя из того, что Гражданский кодекс РФ, во-первых, смешивает в понятии предприятия признаки объекта права и субъекта права (фирменное наименование, деловая репутация и др.), во-вторых, отличает его от группы других объектов недвижимости, придавая особый правовой режим, не похожий на правовой режим других объектов, предлагается: вместо термина "предприятие как имущественный комплекс", под которым понимается объект права и объект недвижимости, ввести понятие " производственный комплекс», а термин "предприятие" следует использовать только для характеристики организационно-правовой формы юридического лица. Структура работы состоит из введения, трех глав, заключения и списка использованных источников.

Заключение

Все вышесказанное дает основание сделать вывод об огромной важности договора купли-продажи недвижимости для каждого человека, необходимость повышения уровня знаний населения в сфере правового регулирования изучаемых отношений.

В условиях перехода к рыночной экономике институт продажи недвижимого имущества получил мощное развитие. Поэтому, в заключение, хотелось бы отметить некоторые важные аспекты, связанные с заключением и осуществлением купли-продажи недвижимости:

1. Существенными условиями договора продажи недвижимости являются предмет и цена.

2. К недвижимым вещам относятся (п. 1 ст. 130 ГК РФ): Земля; участки недр; здания; незавершенное строительство; жилья и помещения; транспортные средства; воздушные суда и др. список не закрытых стендов, в доме могут быть другие вещи, соответствующие функции.

3. В юридической литературе перечисляются такие особенности недвижимости как:

- его материальность;

- индивидуальной определенности;

- удовлетворение любых человеческих потребностей;

- незаменимость;

- наличие государственной регистрации в отношении данного имущества.

Пунктом 1 статьи 130 Гражданского кодекса РФ содержит формулировку "невозможность перемещения объектов без несоразмерного ущерба их назначению". Это также можно отнести к признакам недвижимости, хотя среди правоведов существуют споры по поводу данного утверждения. Признак недвижимости из статьи 130 Гражданского кодекса в пользу ее неразрывной связи с землей. Следует отметить, что под такой связью понимается как физическая, так и юридическая.

4. Сторонами договора купли-продажи недвижимости – продавцом и покупателем – могут быть любые субъекты гражданского права: граждане, юридические лица, государство.

5. Такое соглашение заключается в письменной форме в виде единого документа, подписанного сторонами. Кроме того, Гражданским кодексом предусмотрена обязательная регистрация перехода прав по договору купли-продажи недвижимого имущества. Государственной регистрации не подлежит договор купли-продажи недвижимости, а переход права собственности на здание (сооружение) по такому договору от продавца к покупателю.

6. Договор купли-продажи недвижимого имущества считается заключенным с момента его подписания, а не с момента регистрации перехода права собственности. До государственной регистрации перехода к покупателю права собственности на объект недвижимости он не вправе совершать сделки по его отчуждению. Для проведения государственной регистрации стороны должны представить в соответствующий государственный орган достаточный пакет документов, подтверждающих их полномочия и права по сделке. На практике используется ускоренная процедура регистрации передачи прав на недвижимое имущество, что позволяет существенно сократить время государственной регистрации передачи прав на недвижимое имущество.

7. Объект не завершенного строительством может быть предметом договора купли-продажи, и право собственности на него возникает с момента государственной регистрации.

8. В случаях, прямо установленных законом, договор купли-продажи нематериального имущества нуждается в нотариальном заверении.

9. Передача продавцом проданного имущества и его принятие покупателем должны быть исполнены передаточным актом или иным документом, подписанным обеими сторонами. До фактической передачи проданного недвижимого имущества покупателю и подписания сторонами передаточного акта или иного документа договор продажи недвижимости не может считаться исполненным.

10. Переход в результате исполнения договора купли-продажи не имущества, строения, сооружения, находящихся на земельном участке, неизбежно влечет изменение правоотношений и по поводу этого земельного участка. Покупателю недвижимости одновременно с передачей права собственности на указанные объекты получает права на ту часть земельного участка, которая занята этой недвижимостью и необходима для ее использования.

Уникальность
70
Loading...