Курсовик1
Корзина 0 0 руб.

Работаем круглосуточно

Доступные
способы
оплаты

Свыше
1 500+
товаров

Каталог товаров

Основы экономического анализа недвижимости Вариант - 12

В наличии
10 руб. 100 руб.
Экономия: 90 руб. (-90%)

Скачать уникальную контрольную Основы экономического анализа недвижимости Вариант - 12

После нажатия кнопки В Корзину нажмите корзину внизу экрана, в случае возникновения вопросов свяжитесь с администрацией заполнив форму

При оформлении заказа проверьте почту которую Вы ввели, так как на нее вам должно прийти письмо с вашим файлом

Коммерческие объекты недвижимости

Коммерческие объекты недвижимости делятся на те, которые приносят доход и те, которые создают своим существованием условия для её получения – промышленные.

Объектами, которые приносят доход считаются торговые помещения, гостиницы и развлекательные центры, офисы, гаражи и пр.

Объекты торговли

Многофункциональный торговый комплекс – это объект коммерческой недвижимости, владелец которого не ведёт торговую коммерческую деятельность, ориентированную на конечного покупателя, а передаёт площади, которые подготовлены для осуществления, множеству розничных, и не только торговых операторов, которые могут быть представителями в том числе общественного питания, досуга или организациями сервиса.

Торговыми комплексами чаще всего называют гипермаркеты, супермаркеты, рынки и универмаги, но это в корне неверно. Для понимания разницы, необходимо рассмотреть определения этих понятий.

Супермаркет – это магазин, который расположен в отдельном здании или в составе МТК, который подразумевает систему самообслуживания, в основном супермаркеты продуктового типа, имеющие автоматизированную систему товарного учёта и единый рассчётно-кассовый узел, площадью не менее 1 000 кв. м. и ассортиментом не менее 5 000 товарных наименований.

Гипермаркет – это супермаркет площадью от 4 000 кв. м., расположенный в отдельном здании, реже в составе МКТ, ассортимент такого магазина не менее 10 000 товарных наименований, в том числе и непродуктового назначения.

Универмаг – это товарная организация, которая расположена в отдельном здании или встроен в жилое здание, имеющая площадь от 1 000 кв. м., предлагающая полный ассортимент товаров, которые реализуются в различных секциях и собственными расчётно-кассовыми узлами, объединённых в магазин под единым управлением и придерживающийся общим правилам размещения ассортимента по площадям.

Рынок торговой недвижимости настолько разнообразен, что на нём представлены и другие форматы учреждений, которые не попадают ни под одно определение, которые были представлены выше, к примеру, ритейл-парк.

Ритейл-парк – согласно международной классификации торговых центров, представляет собой единое строение, комплекс из нескольких одно- или двухэтажных магазинов, которые построены в соответствии с архитектурным планом, принадлежащих разным операторам, имеющие общую парковку.

Среди арендаторов таких объектов чаще всего встречаются крупные сетевые ритейлеры, которые занимаются продажей бытовой техники, спортивных товаров, мебели товаров для дома. Специфической особенностью ритейл-парков является то, что у них минимальная площадь общего пользования. Практически нет вестибюлей и технических помещений, для которых обычно отводится примерно 30% от общей площади торгового центра, также отсутствует развлекательный сектор.

Ритейл-парки обычно располагаются на окраине города или даже за его пределами, что логично, ведь там гораздо ниже аренда земли. Примечательно, что такой объект должен быть расположен в хорошем транспортном узле. Строительство ритейл-парка позволяет сэкономить во время строительства и отделки помещений. В виду того, что у такого объекта довольно низкая цена, то данный объект может иметь огромную зону обслуживания. Такой формат ритейл-парков был весьма популярным в Западной Европе и в США в 1980-1990 гг., там он назывался пауэр-центром.

Ещё одной распространённой формой торговой недвижимости является стрит-ритейл.

Стрит-ритейл – это торговые помещения, которые расположены на первых этажах зданий, имеют отдельный вход и собственные витрины.

Примечательно, что 25% помещений данного типа отводится для заведений общественного питания. Высокий спрос на такие помещения оказывает влияние на уровень вакантности. Интересен тот факт, что на сегодняшний день в Санкт Петербурге доля вакантных площадей в основных торговых коридорах составляет всего 3,5%, но важно отметить, что арендные ставки находятся на стабильном уровне.

В Санкт-Петербурге насчитывается около 900 объектов на торговых коридорах города.

Всё большую популярность в России набирают торговые сети нового формата - DIY (do it yourself), которые продают товары для дома и ремонта. Период после кризиса позволил всем набрать нужные обороты торговли и все сегменты рынка пошли в рост, в том числе и те, которые занимаются торговлей товаров для дома и ремонта. Большими объёмами закупаются в первую очередь корпоративные клиенты, это связано с тем, что именно этот сегмент наиболее пострадал в кризисные времена.

Коме этого в России появились и стали активно развиваться торговые центры с товарами люкс категории. Такие торговые центры напоминают дворцы или музейные комплексы, где можно найти любой редкий экспонат и приобрести его. В витринах таких магазинов выставлена одежда от мировых производителей одежды и известные на весь мир аксессуары.

На картинке ниже представлена динамики открытия люксовых магазинов в России, где черным цветом обозначается открытие напрямую, а серым – через партнёра.

В глобальном рейтинге присутствия люксовых брендов на рынке Москвы, город занимает седьмое место в мире и расположен на этой позиции вместе с Нью-Йорком, Осакой и Тайбэем. Показатель в 73% не позволяет быть выше Шанхая, Дубая, Лондона, Гонконга, Токио и Сингапура.

Стоит отметить, что Москва входит в число десяти наиболее привлекательных для люксового ритейла городов вместе с Лондоном, Мельбурном, Дохой, Дубаем, Прагой, Гонолулу, Голд-Костой, Бухарестом и Хо Ши Ми. Процессы восстановления после кризиса в экономике показывают, что в Москве есть потенциал для размещения люксовых брендов.

Объекты спорта и туризма

На сегодняшний день свою популярность всё больше доказывают спортивные, гостиничные и развлекательные центры в курортных зонах. В крупных городах всё активнее строятся объекты недвижимости ля развлечений. Этот тип представлен культурно-деловыми и культурно-досуговыми центрами, домами мод, бильярдными залами, фитнес-центрами, теннисными кортами, аквапарками, боулингами, батутными аренами и т.п. Идёт развитие рекреационных и социально-бытовых объектов недвижимости.

Специфика развлекательных объектов состоит в больших объёмах капиталовложений и более длительном сроке окупаемости. Коммерческая эффективность при этом изменяется в зависимости от того, какой вид и назначение имеет каждый конкретный объект.

Для строительства стандартного ледового катка необходима площадь 1830 кв. м., на что потребуется примерно 14-17,5 млн. руб. Однако эта сумма может меняться в зависимости от размещения, типа самого катка, а также предполагаемого режима эксплуатации.

Инвестиции в боулинг составят не менее 1,5 млн долл. и возможно даже больше, а для бильярда, дартса или других подобных игр потребуется значительно меньше – от нескольких десятков до нескольких сотен тысяч долларов. Окупиться боулинг при правильной ценовой политике может за два-три года.

Стоимость одного детского аттракциона российского производства составляет примерно от 280 до 420 тыс. руб., итальянский в то же время стоит примерно 20-40 тыс. евро. Стоимость всеми любимого колеса обозрения на мировом рынке достигает 15 млн долл. Самими доступными являются надувные аттракционы – 3-5 тыс. долл. в зависимости от площади и комплектации.

Специалисты GVA Sawyer утверждают, что самыми лучшими объектами инвестирования являются кинотеатры, которые расположены в торговых центрах и ТРК – посещаемость растёт и достигает уровня 35%. Кроме того, наиболее привлекательным для инвестирования также может стать детский развлекательный центр с правильной концепцией. Посетителей также привлекают уникальные объекты типа океанариума в ТРК "Нептун" или аквапарк в "Родео Драйв". Стандартные развлекательные зоны дают около 10% прироста посещаемости. При этом совокупные инвестиции в детскую комнату могут составлять 35-350 тыс. руб., а вложения в детский развлекательный центр – до 35 тыс. руб. на 1 кв. м. Это негативно сказывается на развитии современных форматов детской развлекательной недвижимости для отечественных девелоперов.

Самым малоэффективным является боулинг, который имеет маленькую проходимость, при этом дорожки занимают большую часть его площади. Доходность боулинга может достигать 25%. Похожая ситуация в мире картинга, ледовых катков и роллердромов. Бильярд, дартс и другие похожие игры ещё менее доходны – 15-20%.

Вкладывать в кинотеатры, которые расположены в составе ТРК, куда выгоднее, чем в отдельно стоящие.

Наименее рентабельны из всех объектов досуга – фуд-корты. Принцип создания фуд-корта в том, что там преобладают два-три самых востребованных оператора, остальные чаще всего не могут заработать прибыль, терпят убытки и весьма быстро покидают территорию.

Развлекательные объекты, которые нуждаются в дополнительных капиталовложениях, увеличивают срок окупаемости проектов, в большинстве своём на два-три года. Однако они серьёзно увеличивают общую доходность за счёт роста посещаемости ТРК. Ещё до кризиса срок окупаемости торгового объекта в среднем составлял около 7-10 лет. Это свидетельствовало об активном росте конкуренции в данной сфере, а также об увеличении доходов на строительство и эксплуатацию объектов.

В современных условиях развлекательных сегмент присутствует в обязательном порядке в каждом торговом центре и любом другом крупном торговом объекте. Более того, торговые объекты, которые введены в эксплуатацию в последние пять лет, имеют формат торгово-развлекательного комплекса или центра.

Доля досуговых заведений в торговом центре обычно составляет приблизительно 20% от общей полезной площади. Иногда, если это подразумевает концепция торгового центра эта доля может составлять и 45-50%. Кроме того, даже в маленьком торговом центре обязательно должна быть обустроена детская площадка и, хотя бы небольшая детская игровая комната – 150-200 кв. м. В крупных под эти нужды отводится до 50 000 кв. м. Для среднего торгового центра характерно наличие детской зоны размером 2 000-2 500 кв. м.

Современный торговый центр сегодня должен включать в себя кинотеатры боулинг и бильярд. Чтобы привлечь большее число посетителей, девелоперы оснащают свои проекты катками, привлекательными детскими павильонами, образовательно-развлекательными высокотехнологическими комплексами, ночными клубами, симуляторами игры в гольф, скалодромами и даже аквапарками.

Самыми востребованными в ТРЦ по праву являются кинотеатры, далее идёт бильярд и боулинг. Детские зоны в этом рейтинге занимают 4 место.

Детские развлекательные зоны в ТРК занимают порядка 15% общей площади в России. Для Европы этот показатель составляет не менее 25%. Большая часть игровых площадок в ТРК рассчитано для детей в возрасте до 12 лет. Интересно, что в последнее время стали более активно занимать нишу развлечений для детей 12-15 лет и взрослых.

Привлекателен становится ТРК, если в его составе есть фитнес-клуб, тренажёрный зал, зал аэробики, банный комплекс, солярий и пр.

Классификация коммерческих объектов недвижимости

Классификация объектов недвижимости по различным признакам (критериям) способствует более успешному изучению объектов. Для этих целей можно применять разные принципы классификации в зависимости от их происхождения и назначения. Однако определение недвижимости предполагает выделение в его структуре двух составляющих (рис. 2):

Рис. 2. Укрупненная классификация объектов недвижимости

1. Естественные (природные) объекты — земельный участок, лес и многолетние насаждения, обособленные водные объекты и участки недр. Эти объекты недвижимости называют еще и «недвижимостью по природе».

2. Искусственные объекты (постройки):

а) жилая недвижимость — малоэтажный дом (до трех этажей), многоэтажный дом (от 4 до 9 этажей), дом повышенной этажности (от 10 до 20 этажей), высотный дом (свыше 20 этажей). Объектом жилой недвижимости может также быть кондоминиум, секция (подъезд), этаж в подъезде, квартира, комната, дачный дом;

б) коммерческая недвижимость — офисы, рестораны, магазины, гостиницы, гаражи для аренды, склады, здания и сооружения, предприятия как имущественный комплекс;

в) общественные (специальные) здания и сооружения .

- лечебно-оздоровительные (больницы, поликлиники, дома престарелых и дома ребенка, санатории, спортивные комплексы и т.д.);

- учебно-воспитательные (детские сады и ясли, школы, училища, техникумы, институты, дома детского творчества и т.д.);

- культурно-просветительские (музеи, выставочные комплексы, парки культуры и отдыха, дома культуры и театры, цирки, планетарии, зоопарки, ботанические сады и т.д.);

- специальные здания и сооружения - административные (милиция, суд, прокуратура, органы власти), памятники, мемориальные сооружения, вокзалы, порты и т.д.;

г) инженерные сооружения — мелиоративные сооружения и дренаж, комплексная инженерная подготовка земельного участка под застройку и т.д.

Каждую из этих групп можно подвергнуть дальнейшей дезагрегации на базе различных типологических критериев.

Искусственные объекты получили название — «недвижимость по закону», однако эта категория недвижимости опирается на «недвижимость по природе».

Искусственные объекты могут быть полностью построены и готовы к эксплуатации, могут требовать реконструкции или капитального ремонта, а также относится к незаконченным объектам строительства.

Земельные участки могут быть делимыми и неделимыми. Участок называется делимым, когда его можно разделить на части и образовать самостоятельные земельные участки с разрешением целевого использования .В соответствии с законодательством не допускается раздел городских земель, земель фермерских хозяйств и пр.

Список используемой литературы

1. Булгаков С.Н., Наназашвили И.Х., Мирошниченко А.С., Дарков А.К., Гольцов И.Н., Дукич Д.Й., Рыбалко И. «Система экспертиз» и оценка объектов недвижимости". М., 2007. - 352 с.

2. Грязнова А. Г., Федотова М. А. Оценка недвижимости Учебник - 2-е изд., переработанное и доп. М. 2008. 560 с.

3. Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. М., 2007. - 344 с.

4. Калинин В.М., Сокова С.Д. Оценка технического состояния зданий: Учебник. М.: 2006. - 268 с.

5. Кузьминов Н.Н. Оценка и страхование коммерческой и промышленной недвижимости в Российской Федерации. - М., 2007. - 144 с.

6. Луков А.В., Владимирова И.Л., Холщевников В.В. Комплексная оценка зданий-памятников истории и культура на рынке недвижимости. Научно-учебное издание: - М., 2006 - 344 с.

7. Озеров Е.С. Экономический анализ и оценка недвижимости. СПб., 2007. - 536 с.

8. Симионова Н.Е., Шеина С.Г. «Методы оценки и технической экспертизы недвижимости», Учебное пособие Ростовского государственного строительного университета, Изд. центр г. Ростова-на-Дону «МарТ», М. – 2006. – 448 с.

9. Тэпман Л.Н. «Оценка недвижимости», под редакцией В.А. Швандара, Учебное пособие, Изд-во «ЮНИТИ-ДАНА», М. – 2004;

10. Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. Москва: Техносфера, 2011. — 504 c.

Год сдачи
2021
Loading...

Последние статьи из блога

Анализ управления и контроля системы обеспечения пожарной безопасности в организациях ГПС (на примере ФГКУ «СУ ФПС №6» МЧС России)

Теоретические аспекты управления и контроля в системе обеспечения пожарной безопасности

Краеведческие центры России

История становления понятий правовой экологии

Формы управленческой деятельности, отражающиеся в медицинских документах

Теоретический анализ проблемы особенностей развития социального интеллекта у будущих психологов образования на разных этапах обучения

История становления коучинга в России и зарубежом

Понятие и сущность коучинга как новой формы обучения и развития персонала

Анализ деятельности интернет-радиостанции

Определите возможность заимствования юридической психологией знаний диспозициональной теории личности Г. Айзенка

Применение игровых методик в обучении

Интеграция цифровых технологий в современное образование

Теоретические основы построения финансового механизма

Способы реализации карьерного роста студенческой молодёжи и его повышения

Народная музыкальная педагогика

Обобщенная характеристика предметной области

Методическая оценка дидактического потенциала лингвострановедческих материалов в учебниках по английскому языку на старшем этапе

Понятие лингвострановедения. содержание и роль лингвострановедческой компетенции при обучении английскому языку на старшем этапе

Способы пастеризации материалов

Виды и свойства теплоизоляционных материалов