Содержание
Содержание 2
Введение 4
Глава 1. Теоретические основы оценочной деятельности в РФ 6
1.1. Особенности и характеристики жилой недвижимости 6
1.2. Особенности оценки 9
1.3. Законодательная база оценочной деятельности 12
1.4. Виды стоимости объектов недвижимости 15
1.5. Сравнительный подход в оценке недвижимости 18
Глава 2. Определение рыночной стоимости сравнительным подходом квартиры или дома в Уфе 26
2.1. Социально-экономическая характеристика Уфы 26
2.2. Анализ рынка недвижимости в Уфе 36
2.3. Описание дома в Калининском районе г. Уфа 38
2.4. Расчёт стоимости квартиры или дома сравнительным подходом 42
Заключение 44
Список использованных источников 46
Приложение 48
Введение
Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.
Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.
Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.
На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство.
Целью курсовой работы является экономическое обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом.
Для достижения поставленной цели в данной работе необходимо решить ряд задач:
изучить теоретические основы экономического обоснования рыночной стоимости недвижимости;
дать оценку применения наиболее значимых при экономическом обосновании стоимости объекта недвижимости сравнительного подхода;
дать экономическое обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием сравнительного подхода
Объектом исследования является частный дом, расположенный по адресу: г. Уфа, ул. Кутузова, д. 4 на земельном участке с инвентарным номером 2070.
Предметом исследования является определение рыночной стоимости частного дома, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Кутузова, д.4 на земельном участке с условным номером 2070.
Методы исследования: экономико-математические, сравнительный анализ.
Основой для анализа послужил перечень официальных документов по объекту недвижимости (технический паспорт, кадастровый паспорт земельного участка и землеустроительное дело).
Работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы.
Глава 1. Теоретические основы оценочной деятельности в РФ
1.1. Особенности и характеристики жилой недвижимости
Термин «объект недвижимости» относят к любому товару, который жестко связан с участком земли, и перенос которого в другое место невозможен без разрушения и утраты потребительской стоимости.
Каждый объект недвижимости неповторим и имеет специфическую систему качественных и количественных характеристик. Качество — это совокупность свойств недвижимого имущества, определяющих его пригодность удовлетворять разнообразные потребности людей в соответствии с функциональным назначением.
Свойство — объективная особенность объекта, проявляющаяся при его эксплуатации, управлении или пользовании. Показатели качества характеризуют одно или несколько свойств недвижимости в количественном измерении.
Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имуществом по каждому объекту необходимо иметь качественную и количественную информацию четырех видов:
• физические характеристики земельного участка, зданий и сооружений и других объектов недвижимости (местоположение, площадь, размеры и т.д.);
• имущественно-правовое описание — вещные права, ограничения, обременения, сервитуты;
• экономические показатели спроса — стоимость, цена, доходность и др.;
• состояние внешней среды — климат, экология, шум, сейсмичность, гидрография, транспорт и т.д.
Указанную информацию собирают на трех уровнях: региональном, локальном и на самом объекте недвижимости.
Земельным участкам присваивают кадастровые номера. Кадастровый номер — уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при кадастровом и техническом учете (инвентаризации), сохраняется, пока он существует как единый объект зарегистрированного права, и служит для его идентификации.
Структура кадастрового номера земельного участка приведена на рис.1.
Кадастровый номер здания или сооружения имеет шесть структурных уровней: четыре уровня характеризуют номер земельного участка, к которым добавляются номер первичного объекта (здания, сооружения) на земельном участке и номер вторичного объекта (жилого или нежилого помещения), а при необходимости — номер части вторичного объекта (квартира, комната и т.д.).
image002.gif
Рис. 1. Схема формирования кадастрового номера земельного участка
Кадастровые номера земельным участкам присваивают органы земельного комитета, а зданиям и сооружениям — Бюро технической инвентаризации.
image005.gif
Рисунок 2. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений
Недвижимое имущество может быть делимым или неделимым.
Делимым является то имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая доля которого после раздела образует целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимая вещь может быть признана неделимой (например, в ряде стран фермерское хозяйство признается неделимой недвижимостью и не может быть продано по частям).
Недвижимые вещи могут иметь неотделимые части, которые обычно называются существенными. Это такие составные части, которые находятся в неотторжимой связи с недвижимой вещью и не могут быть отделены от нее без несоразмерного ущерба назначению недвижимой вещи или отделяемой составной части. Недвижимые вещи и их существенные части не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если законом или договором не установлено иное. Например, существенной частью жилого дома являются лифт и лифтовое оборудование.
С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью недвижимой вещи является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью недвижимой вещи, служит недвижимой вещи и связана с ней общим назначением. На принадлежность могут распространяться права и обязанности, предметом которых является недвижимая вещь. Принадлежность недвижимой вещи может быть отделена от недвижимой вещи, если на то будет соответствующее распоряжение правомочного лица.
Недвижимая вещь может иметь различные обременения, устанавливаемые на основе договора или закона. Например, строение может быть передано в аренду или залог. Естественно, что всякие обременения снижают стоимость недвижимой вещи, так как ограничивают сферу ее владения, использования и распоряжения.
Существенная характеристика недвижимости — ее целевое назначение и разрешенное использование. Целевое назначение — это цель, для которой может использоваться недвижимая вещь. Например, «целевое назначение земель — установленный законодательством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель».
1.2. Особенности оценки
Практический опыт риэлторов указывает: для небольшой жилой недвижимости целесообразно проводить оценки по упрощенной процедуре, которая может базироваться только на методе сопоставления рыночных продаж. Подход к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Покупатели часто основывают свои заключения о стоимости главным образом на объектах недвижимости, предлагаемых на продажу. Оценщики также используют эту информацию на ряду со сведениями о проданных или сданных в аренду объектах. Этот подход основан на принципе замещения, который гласит: при наличии нескольких товаров или услуг схожей пригодности, тот из них, который имеет самую низкую цену, пользуется наибольшим спросом и имеет самое широкое распространение. Применительно к жилью это означает: если на рынке оно может быть замечено (что обычно и происходит), то его стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение жилья равной степени привлекательности, что не понадобится много времени на осуществление замены.
Массовая оценка недвижимости – это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.
Массовая оценка имеет свои специальные области применения. Примером такой оценки является оценка квартир «по справке Бюро Технической Инвентаризации (БТИ)» основанная на затратном подходе. Она выполняется гос. органом и используется для определения налогов и сборов. Однако оценка БТИ не ориентируется на рыночную стоимость. Поэтому для ее построения не требуется рыночная информация.
Следует подчеркнуть различие между понятиями фактической продажной цены и рыночной стоимости. Цены разделяются на цену продавца, цену покупателя и цену реализации.
Цена продавца – это сумма, которую он получает себе в результате совершения сделки.
Цена покупателя – это общая сумма всех затрат на покупку квартиры.
Цена реализации – это сумма денег, которую покупатель отдает продавцу за квартиру.
В соответствии со своим определением рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от тех факторов, которые определяют среднюю или более вероятную цену его продажи на рынке при нормальных условиях сделки.
На первом уровне классификации они могут быть подразделены на объективные и субъективные факторы.
При определении рыночной стоимости рассматриваются объективные факторы. Что касается субъективных факторов, то они связаны с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника при заключении сделки, в части неопределяемой непосредственно ее экономическими условиями (темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, доверчивость, личные симпатии и антипатии и т.п.).
Объективные факторы, в основном, являются экономическими определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок.
Экономические факторы могут быть подразделены на макроэкономические и микроэкономические. К первым относятся факторы, связанные с общей коньюктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок; уровень и динамика инфляции; курс доллара и его динамика. В наших условиях в составе группы экономических факторов могут быть также указаны следующие долгосрочные факторы:
• различия в динамике цен на товары и услуги, а также условия оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и величину отложенного спроса;
• темпы и масштабы формирования нового социального слоя, располагающих возможностями инвестирования средств в недвижимость;
• развитие системы ипотеки;
• развитие системы иностранных представительств в регионе.
Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок. Из них особенно важны те, которые описывают объект сделки (квартиру). Существенными являются также факторы, связанные с характером сделки и условиями платежей. Отработаны основные процедуры оформления сделок и их оплаты. По этому при массовой оценке рыночной стоимости квартир можно и нужно ориентироваться на типовой (средний) характер сделки, считать этот фактор постоянным и не учитывать его при оценке рыночной стоимости квартир. Тогда рыночная стоимость (усредненная цена) квартиры, оценивается на фиксированную дату, обуславливается ее параметрами (характеристиками) как потребительной стоимости.
1.3. Законодательная база оценочной деятельности
Операции с объектами недвижимости должны осуществляться в соответствии с компонентами законодательной базы для объектов недвижимости. Основными источниками права в РФ выступают нормативные акты, включающие законы и подзаконные акты.
Законодательную базу РФ составляют:
Конституция РФ (закон высшей юридической силы);
Конституционные законы;
Кодексы РФ - Гражданский, Земельный, Жилищный, Водный, Градостроительный, Лесной;
Федеральные законы и другие акты Федерального собрания (постановления, положения).
К объектам недвижимости по теме данной курсовой применительны:
· Конституция
- гарантирует свободу экономической деятельности и защищает права частной, государственной, муниципальной и иной форм собственности;
- определяет особый статус земли и других природных ресурсов как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории;
- устанавливает право частной собственности на землю граждан и их объединений при условии соблюдения ими общественных интересов;
- гарантирует право граждан на жилище и государственную защиту прав и свобод человека и гражданина РФ.
Гражданский Кодекс РФ устанавливает систему понятий, норм, институтов и принципов, гармонизирующих всю законодательную базу в интересах развития рыночных отношений, и применительно к недвижимости обеспечивает:
- определение оснований возникновения, норм осуществления и защиты гражданских прав;
- описание содержания и элементов правоспособности и дееспособности граждан, в том числе в сфере имущественных правоотношений;
- нормативное регулирование процедур создания и функционирования юридического лица, а также имущественных прав предприятий различных форм собственности и организационной структуры.
В Земельном кодексе РФ представлены основные принципы и состав земельного законодательства, описаны отношения, регулируемые этим законодательством, охарактеризованы объекты и субъекты земельных отношений, ранжированы полномочия субъектов права на разных уровнях государственного управления. Здесь вводится категорирование земель по целевому назначению, определяется порядок отнесения земель к той или иной категории, оговаривается система мер по охране земли.
Кодексом устанавливаются правила и порядок передачи земель гражданам и юридическим лицам в собственность и в аренду, а юридическим лицам -- и в постоянное пользование (без права распоряжения). Оговариваются условия предоставления участков под строительство, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства и огородничества, для дачного строительства и иных, не запрещенных законом целей.
Жилищный кодекс РФ регулирует отношения по поводу:
- возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда;
- пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;
- пользования общим имуществом собственников помещений;
- отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;
- учета жилищного фонда; содержания и ремонта жилых помещений;
- переустройства и перепланировки жилых помещений;
- управления многоквартирными домами;
- создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;
- предоставления коммунальных услуг;
- контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.
Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает обязательность регистрации и доступность сведений о ней. В нем представлен порядок регистрации с описанием реестра, условий подготовки и представления документов, а также оснований для приостановления регистрации или отказа в ней. Выделены особенности регистрации отдельных видов прав: права на недвижимое имущество в кондоминиумах, права общей собственности, права на вновь создаваемый объект недвижимости, права аренды, сервитутов, ипотеки, доверительного управления.
В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривается обязательность оценки рыночной и других видов стоимости объектов недвижимости, принадлежащих РФ, ее субъектам или муниципалитетам - при приватизации, передаче в доверительное управление, сдаче в аренду, при залоге, отчуждении, вкладе в уставный капитал, а также при возникновении имущественных споров. Прописаны договорные основания для проведения оценки, сформулированы требования к договору и к содержанию отчета об оценке. Закон обязывает оценщиков страховать свою гражданскую ответственность, устанавливает порядок регулирования оценочной деятельности, в том числе путем утверждения стандартов оценки, определения требований к уровню образования оценщиков и к лицензированию этого вида деятельности.
Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, включая перечень обязательств и требований, обеспечиваемых ипотекой. Приводится перечень типов объектов недвижимости, которые могут быть предметом залога, а также характеристики права передачи имущества в залог, вводится запрет на залог имущества, изъятого из оборота, ставшего предметом взыскания, подлежащего обязательной приватизации или не подлежащего приватизации вообще, условия залога права аренды, а также имущества, находящегося в общей собственности.
1.4. Виды стоимости объектов недвижимости
Классификация объектов недвижимости чаще всего принимается многоуровневая; каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации.
Тип классификации
Виды недвижимости
По характеру использования
-для жилья: дома, коттеджи, квартиры;
-для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады;
-для сельскохозяйственных целей: фермы, сады;
-для специальных
RUB
UAH
USD