Курсовик1
Корзина 0 0 руб.

Работаем круглосуточно

Доступные
способы
оплаты

Свыше
1 500+
товаров

Каталог товаров

Определение рыночной стоимости объектов жилой недвижимости

В наличии
50 руб. 500 руб.
Экономия: 450 руб. (-90%)

Скачать курсовую на тему определение рыночной стоимости объектов жилой недвижимости

После нажатия кнопки В Корзину нажмите корзину внизу экрана, в случае возникновения вопросов свяжитесь с администрацией заполнив форму

При оформлении заказа проверьте почту которую Вы ввели, так как на нее вам должно прийти письмо с вашим файлом

Содержание

Содержание 2

Введение 4

Глава 1. Теоретические основы оценочной деятельности в РФ 6

1.1. Особенности и характеристики жилой недвижимости 6

1.2. Особенности оценки 9

1.3. Законодательная база оценочной деятельности 12

1.4. Виды стоимости объектов недвижимости 15

1.5. Сравнительный подход в оценке недвижимости 18

Глава 2. Определение рыночной стоимости сравнительным подходом квартиры или дома в Уфе 26

2.1. Социально-экономическая характеристика Уфы 26

2.2. Анализ рынка недвижимости в Уфе 36

2.3. Описание дома в Калининском районе г. Уфа 38

2.4. Расчёт стоимости квартиры или дома сравнительным подходом 42

Заключение 44

Список использованных источников 46

Приложение 48

Введение

Любой объект недвижимости в реальной действительности существует в единстве физических, экономических, социальных и правовых свойств, каждое из которых может в соответствующих случаях выступать в качестве основного (определяющего) в зависимости от жизненных ситуаций, целей и стадий анализа.

Географическая концепция отражает физические (технические) характеристики недвижимости: конструкцию и материал строений, размеры, местоположение, климат, плодородие почв, улучшения, окружающую среду и другие параметры. Все объекты недвижимости подвергаются воздействию физических, химических, биологических, техногенных и других процессов. В результате постепенно изменяются их потребительские качества и функциональная пригодность, состояние которых учитывается при совершении сделок, владении и пользовании имуществом.

Экономическая концепция рассматривает недвижимость как эффективный объект инвестирования и надежный инструмент генерирования дохода. Основные экономические элементы недвижимого имущества - стоимость и цена - первично возникают из его полезности, способности удовлетворять различные потребности и интересы людей. За счет налогообложения владельцев недвижимости формируются муниципальные бюджеты и реализуются социальные программы.

На юридическом уровне недвижимость - совокупность публичных и частных прав, устанавливаемых государством с учетом отечественных особенностей и международных норм. Частные права могут быть неделимыми или частичными (совместное имущество) и разделенными на основе физического горизонтального и вертикального разграничения имущества на подземные ресурсы, поверхность земельных участков, строения на них и воздушное пространство.

Целью курсовой работы является экономическое обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости сравнительным подходом.

Для достижения поставленной цели в данной работе необходимо решить ряд задач:

изучить теоретические основы экономического обоснования рыночной стоимости недвижимости;

дать оценку применения наиболее значимых при экономическом обосновании стоимости объекта недвижимости сравнительного подхода;

дать экономическое обоснование рыночной стоимости объекта недвижимости с использованием сравнительного подхода

Объектом исследования является частный дом, расположенный по адресу: г. Уфа, ул. Кутузова, д. 4 на земельном участке с инвентарным номером 2070.

Предметом исследования является определение рыночной стоимости частного дома, расположенного по адресу: г. Уфа, ул. Кутузова, д.4 на земельном участке с условным номером 2070.

Методы исследования: экономико-математические, сравнительный анализ.

Основой для анализа послужил перечень официальных документов по объекту недвижимости (технический паспорт, кадастровый паспорт земельного участка и землеустроительное дело).

Работа состоит из введения, двух глав, заключения и списка литературы.

Глава 1. Теоретические основы оценочной деятельности в РФ

1.1. Особенности и характеристики жилой недвижимости

Термин «объект недвижимости» относят к любому товару, который жестко связан с участком земли, и перенос которого в другое место невозможен без разрушения и утраты потребительской стоимости.

Каждый объект недвижимости неповторим и имеет специфическую систему качественных и количественных характеристик. Качество — это совокупность свойств недвижимого имущества, определяющих его пригодность удовлетворять разнообразные потребности людей в соответствии с функциональным назначением.

Свойство — объективная особенность объекта, проявляющаяся при его эксплуатации, управлении или пользовании. Показатели качества характеризуют одно или несколько свойств недвижимости в количественном измерении.

Для эффективного управления собственностью и совершения сделок с недвижимым имуществом по каждому объекту необходимо иметь качественную и количественную информацию четырех видов:

• физические характеристики земельного участка, зданий и сооружений и других объектов недвижимости (местоположение, площадь, размеры и т.д.);

• имущественно-правовое описание — вещные права, ограничения, обременения, сервитуты;

• экономические показатели спроса — стоимость, цена, доходность и др.;

• состояние внешней среды — климат, экология, шум, сейсмичность, гидрография, транспорт и т.д.

Указанную информацию собирают на трех уровнях: региональном, локальном и на самом объекте недвижимости.

Земельным участкам присваивают кадастровые номера. Кадастровый номер — уникальный, не повторяющийся во времени и на территории РФ номер объекта недвижимости, который присваивается ему при кадастровом и техническом учете (инвентаризации), сохраняется, пока он существует как единый объект зарегистрированного права, и служит для его идентификации.

Структура кадастрового номера земельного участка приведена на рис.1.

Кадастровый номер здания или сооружения имеет шесть структурных уровней: четыре уровня характеризуют номер земельного участка, к которым добавляются номер первичного объекта (здания, сооружения) на земельном участке и номер вторичного объекта (жилого или нежилого помещения), а при необходимости — номер части вторичного объекта (квартира, комната и т.д.).

image002.gif

Рис. 1. Схема формирования кадастрового номера земельного участка

Кадастровые номера земельным участкам присваивают органы земельного комитета, а зданиям и сооружениям — Бюро технической инвентаризации.

image005.gif

Рисунок 2. Недвижимость как физический, экономико-правовой и социальный комплекс отношений

Недвижимое имущество может быть делимым или неделимым.

Делимым является то имущество, которое может быть без нарушения его сущности разделено на доли и каждая доля которого после раздела образует целую недвижимую вещь. При этом в установленных законом случаях делимая недвижимая вещь может быть признана неделимой (например, в ряде стран фермерское хозяйство признается неделимой недвижимостью и не может быть продано по частям).

Недвижимые вещи могут иметь неотделимые части, которые обычно называются существенными. Это такие составные части, которые находятся в неотторжимой связи с недвижимой вещью и не могут быть отделены от нее без несоразмерного ущерба назначению недвижимой вещи или отделяемой составной части. Недвижимые вещи и их существенные части не могут быть предметом разных прав и обязанностей, если законом или договором не установлено иное. Например, существенной частью жилого дома являются лифт и лифтовое оборудование.

С недвижимыми вещами могут быть связаны движимые вещи, называемые принадлежностями. Принадлежностью недвижимой вещи является такая движимая вещь, которая, не являясь существенной частью недвижимой вещи, служит недвижимой вещи и связана с ней общим назначением. На принадлежность могут распространяться права и обязанности, предметом которых является недвижимая вещь. Принадлежность недвижимой вещи может быть отделена от недвижимой вещи, если на то будет соответствующее распоряжение правомочного лица.

Недвижимая вещь может иметь различные обременения, устанавливаемые на основе договора или закона. Например, строение может быть передано в аренду или залог. Естественно, что всякие обременения снижают стоимость недвижимой вещи, так как ограничивают сферу ее владения, использования и распоряжения.

Существенная характеристика недвижимости — ее целевое назначение и разрешенное использование. Целевое назначение — это цель, для которой может использоваться недвижимая вещь. Например, «целевое назначение земель — установленный законодательством порядок, условия, предел эксплуатации (использования) земель для конкретных целей в соответствии с категориями земель».

1.2. Особенности оценки

Практический опыт риэлторов указывает: для небольшой жилой недвижимости целесообразно проводить оценки по упрощенной процедуре, которая может базироваться только на методе сопоставления рыночных продаж. Подход к оценке стоимости с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами недвижимости, которые были проданы или включены в реестр на продажу. Покупатели часто основывают свои заключения о стоимости главным образом на объектах недвижимости, предлагаемых на продажу. Оценщики также используют эту информацию на ряду со сведениями о проданных или сданных в аренду объектах. Этот подход основан на принципе замещения, который гласит: при наличии нескольких товаров или услуг схожей пригодности, тот из них, который имеет самую низкую цену, пользуется наибольшим спросом и имеет самое широкое распространение. Применительно к жилью это означает: если на рынке оно может быть замечено (что обычно и происходит), то его стоимость обычно устанавливается на уровне затрат на приобретение жилья равной степени привлекательности, что не понадобится много времени на осуществление замены.

Массовая оценка недвижимости – это специальный подход к упрощенной оценке большой группы однородных объектов (квартир). Такая оценка производится по определенной методике: для оцениваемого объекта определяется соответствующий набор значений фиксированного множества его параметров, а затем по неизменным для всех объектов правилам формируется значение его оценки.

Массовая оценка имеет свои специальные области применения. Примером такой оценки является оценка квартир «по справке Бюро Технической Инвентаризации (БТИ)» основанная на затратном подходе. Она выполняется гос. органом и используется для определения налогов и сборов. Однако оценка БТИ не ориентируется на рыночную стоимость. Поэтому для ее построения не требуется рыночная информация.

Следует подчеркнуть различие между понятиями фактической продажной цены и рыночной стоимости. Цены разделяются на цену продавца, цену покупателя и цену реализации.

Цена продавца – это сумма, которую он получает себе в результате совершения сделки.

Цена покупателя – это общая сумма всех затрат на покупку квартиры.

Цена реализации – это сумма денег, которую покупатель отдает продавцу за квартиру.

В соответствии со своим определением рыночная стоимость объекта недвижимости зависит от тех факторов, которые определяют среднюю или более вероятную цену его продажи на рынке при нормальных условиях сделки.

На первом уровне классификации они могут быть подразделены на объективные и субъективные факторы.

При определении рыночной стоимости рассматриваются объективные факторы. Что касается субъективных факторов, то они связаны с поведением конкретного покупателя, продавца или посредника при заключении сделки, в части неопределяемой непосредственно ее экономическими условиями (темперамент, осведомленность, честность, терпеливость, доверчивость, личные симпатии и антипатии и т.п.).

Объективные факторы, в основном, являются экономическими определяющими, в конечном счете, средний уровень цен конкретных сделок.

Экономические факторы могут быть подразделены на макроэкономические и микроэкономические. К первым относятся факторы, связанные с общей коньюктурой рынка: исходный уровень обеспеченности потребности в объектах недвижимости в регионе; объемы и структура нового строительства и реконструкции; факторы миграции; правовые и экономические условия сделок; уровень и динамика инфляции; курс доллара и его динамика. В наших условиях в составе группы экономических факторов могут быть также указаны следующие долгосрочные факторы:

• различия в динамике цен на товары и услуги, а также условия оплаты труда, влияющие на масштабы накопления денежных средств и величину отложенного спроса;

• темпы и масштабы формирования нового социального слоя, располагающих возможностями инвестирования средств в недвижимость;

• развитие системы ипотеки;

• развитие системы иностранных представительств в регионе.

Микроэкономические факторы характеризуют объективные параметры конкретных сделок. Из них особенно важны те, которые описывают объект сделки (квартиру). Существенными являются также факторы, связанные с характером сделки и условиями платежей. Отработаны основные процедуры оформления сделок и их оплаты. По этому при массовой оценке рыночной стоимости квартир можно и нужно ориентироваться на типовой (средний) характер сделки, считать этот фактор постоянным и не учитывать его при оценке рыночной стоимости квартир. Тогда рыночная стоимость (усредненная цена) квартиры, оценивается на фиксированную дату, обуславливается ее параметрами (характеристиками) как потребительной стоимости.

1.3. Законодательная база оценочной деятельности

Операции с объектами недвижимости должны осуществляться в соответствии с компонентами законодательной базы для объектов недвижимости. Основными источниками права в РФ выступают нормативные акты, включающие законы и подзаконные акты.

Законодательную базу РФ составляют:

Конституция РФ (закон высшей юридической силы);

Конституционные законы;

Кодексы РФ - Гражданский, Земельный, Жилищный, Водный, Градостроительный, Лесной;

Федеральные законы и другие акты Федерального собрания (постановления, положения).

К объектам недвижимости по теме данной курсовой применительны:

· Конституция

- гарантирует свободу экономической деятельности и защищает права частной, государственной, муниципальной и иной форм собственности;

- определяет особый статус земли и других природных ресурсов как основы жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории;

- устанавливает право частной собственности на землю граждан и их объединений при условии соблюдения ими общественных интересов;

- гарантирует право граждан на жилище и государственную защиту прав и свобод человека и гражданина РФ.

Гражданский Кодекс РФ устанавливает систему понятий, норм, институтов и принципов, гармонизирующих всю законодательную базу в интересах развития рыночных отношений, и применительно к недвижимости обеспечивает:

- определение оснований возникновения, норм осуществления и защиты гражданских прав;

- описание содержания и элементов правоспособности и дееспособности граждан, в том числе в сфере имущественных правоотношений;

- нормативное регулирование процедур создания и функционирования юридического лица, а также имущественных прав предприятий различных форм собственности и организационной структуры.

В Земельном кодексе РФ представлены основные принципы и состав земельного законодательства, описаны отношения, регулируемые этим законодательством, охарактеризованы объекты и субъекты земельных отношений, ранжированы полномочия субъектов права на разных уровнях государственного управления. Здесь вводится категорирование земель по целевому назначению, определяется порядок отнесения земель к той или иной категории, оговаривается система мер по охране земли.

Кодексом устанавливаются правила и порядок передачи земель гражданам и юридическим лицам в собственность и в аренду, а юридическим лицам -- и в постоянное пользование (без права распоряжения). Оговариваются условия предоставления участков под строительство, для ведения крестьянского (фермерского) хозяйства, садоводства и огородничества, для дачного строительства и иных, не запрещенных законом целей.

Жилищный кодекс РФ регулирует отношения по поводу:

- возникновения, осуществления, изменения и прекращения права владения, пользования и распоряжения жилыми помещениями государственного и муниципального жилищного фонда;

- пользования жилыми помещениями частного жилищного фонда;

- пользования общим имуществом собственников помещений;

- отнесения помещений к числу жилых помещений и исключения их из жилищного фонда;

- учета жилищного фонда; содержания и ремонта жилых помещений;

- переустройства и перепланировки жилых помещений;

- управления многоквартирными домами;

- создания и деятельности жилищных и жилищно-строительных кооперативов, товариществ собственников жилья, прав и обязанностей их членов;

- предоставления коммунальных услуг;

- контроля за использованием и сохранностью жилищного фонда, соответствием жилых помещений установленным санитарным и техническим правилам и нормам, а также иным требованиям законодательства.

Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает обязательность регистрации и доступность сведений о ней. В нем представлен порядок регистрации с описанием реестра, условий подготовки и представления документов, а также оснований для приостановления регистрации или отказа в ней. Выделены особенности регистрации отдельных видов прав: права на недвижимое имущество в кондоминиумах, права общей собственности, права на вновь создаваемый объект недвижимости, права аренды, сервитутов, ипотеки, доверительного управления.

В Федеральном законе «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» предусматривается обязательность оценки рыночной и других видов стоимости объектов недвижимости, принадлежащих РФ, ее субъектам или муниципалитетам - при приватизации, передаче в доверительное управление, сдаче в аренду, при залоге, отчуждении, вкладе в уставный капитал, а также при возникновении имущественных споров. Прописаны договорные основания для проведения оценки, сформулированы требования к договору и к содержанию отчета об оценке. Закон обязывает оценщиков страховать свою гражданскую ответственность, устанавливает порядок регулирования оценочной деятельности, в том числе путем утверждения стандартов оценки, определения требований к уровню образования оценщиков и к лицензированию этого вида деятельности.

Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)» устанавливает основания возникновения ипотеки и ее регулирование, включая перечень обязательств и требований, обеспечиваемых ипотекой. Приводится перечень типов объектов недвижимости, которые могут быть предметом залога, а также характеристики права передачи имущества в залог, вводится запрет на залог имущества, изъятого из оборота, ставшего предметом взыскания, подлежащего обязательной приватизации или не подлежащего приватизации вообще, условия залога права аренды, а также имущества, находящегося в общей собственности.

1.4. Виды стоимости объектов недвижимости

Классификация объектов недвижимости чаще всего принимается многоуровневая; каждый уровень имеет свое наименование и набор рекомендуемых значений соответствующего признака классификации.

Тип классификации

Виды недвижимости

По характеру использования

-для жилья: дома, коттеджи, квартиры;

-для коммерческой и производственной деятельности: отели, офисные помещения, магазины, рестораны, пункты сервиса, фабрики, заводы, склады;

-для сельскохозяйственных целей: фермы, сады;

-для специальных целей: школы, церкви, монастыри, больницы, ясли-сады, дома престарелых, здания правительственных и административных учреждений.

По целям владения

-для ведения бизнеса;

-для проживания владельца;

-в качестве инвестиций;

-в качестве товарных запасов и НЗП;

-для освоения и развития;

-для потребления истощимых ресурсов.

По степени специализации

-специализированная (в силу своего специального характера редко, если вообще сдается в аренду третьим лицам или продается на открытом рынке для продолжения ее существующего использования, кроме случаев, когда она реализуется как часть ее использующего бизнеса): нефтеперерабатывающие и химические заводы, электростанции; музеи, библиотеки и подобные им помещения, принадлежащие общественному сектору;

-неспециализированные - вся другая недвижимость, на которую существует всеобщий спрос на открытом рынке для инвестирования, использования в существующих или аналогичных целях.

По степени готовности к эксплуатации

-введенные в эксплуатацию;

-требующие реконструкции или капитального ремонта;

-незавершенное строительство.

По воспроизводимости в натуральной форме

-не воспроизводимые: земельные участки, месторождения полезных ископаемых;

-воспроизводимые: здания, сооружения, многолетние насаждения.

На сформировавшемся западном рынке принята другая классификация объектов недвижимости — по категориям А, Б, В.

Категория А. Недвижимость, используемая владельцем для ведения бизнеса. Она подразделяется на классы:

1) специализированная недвижимость, приспособленная для ведения определенного бизнеса и обычно продающаяся вместе с бизнесом — химические предприятия, нефтеперегонные заводы, цеха для размещения машин и оборудования; здания, которые из-за своего расположения, размера, конструкции никогда не продаются или не сдаются в аренду третьей стороне на рынке;

2) неспециализированная недвижимость — обыкновенные здания — магазины, офисы, фабрики, склады, которые обычно продаются или сдаются в аренду.

Категория Б. Недвижимость для инвестиций. Данными видами недвижимой собственности владеют с целью получения дохода от аренды и/или извлечения прибыли на вложенный капитал.

Категория В. Избыточная недвижимость — земля со зданиями или свободные участки, которые больше не нужны для ведения бизнеса и поэтому объявляются избыточной недвижимостью.

Классификация объектов по различным признакам (критериям) способствует более успешному исследованию рынка недвижимости и облегчает разработку и применение методов оценки стоимости различных категорий недвижимости.

1.5. Сравнительный подход в оценке недвижимости

Сравнительный подход к оценке недвижимости базируется на информации о недавних сделках с аналогичными объектами на рынке и сравнении оцениваемой недвижимости с аналогами.

Исходной предпосылкой применения сравнительного подхода к оценке недвижимости является наличие развитого рынка недвижимости. Недостаточная же развитость данного рынка, а также то, что оцениваемый объект недвижимости является специализированным либо обладает исключительными выгодами или обременениями, не отражающими общее состояние рынка, делают применение этого подхода нецелесообразным.

Сравнительный подход базируется на трех основных принципах оценки недвижимости: спроса и предложения, замещения и вклада. На основе этих принципов оценки недвижимости в сравнительном подходе используется ряд количественных и качественных методов выделения элементов сравнения и измерения корректировок рыночных данных сопоставимых объектов для моделирования стоимости оцениваемого объекта.

Основополагающим принципом сравнительного подхода к оценке недвижимости является принцип замещения, гласящий, что при наличии на рынке несколько схожих объектов рациональный инвестор не заплатит больше той суммы, в которую обойдется приобретение недвижимости аналогичной полезности[2].

Рассмотрим основные этапы оценки недвижимости сравнительным подходом.

1 этап. Выявление недавних продаж сопоставимых объектов на соответствующем сегменте земельного рынка.

Прежде всего, оценщик изучает земельный участок, проводит его сегментирование и определяет, к какому сегменту рынка относится объект продажи.

К характеристикам типичного для данного сегмента земельного участка относятся:

целевое зонирование земель;

зонирование и разрешенные варианты землепользования;

местоположение;

потребительские свойства земель (плодородие и другие характеристики почвы);

передаваемые юридические права собственности и др.

Затем собирает информацию о недавних продажах сопоставимых земельных участков на соответствующем сегменте земельного рынка. Для накопления и дальнейшей обработки информации о ценах, котировках, спросе и предложении по продаже аналогичных участков земли на каждом сегменте земельного рынка используются регистрационные карточки. Рыночная информация о сделках купли-продажи земельных участков может классифицироваться по однородным группам исходя из таких признаков, как территориальное положение, возможный вариант землепользования, потребительские свойства, что позволяет по каждому сегменту сгруппировать продажи земельных участков с аналогичными вариантами использования или такими вариантами землепользования, которые конкурируют между собой на данной географической территории.

Для сравнения используется несколько проданных земельных участков. Обычно достаточно от трех до пяти аналогов, но большее их число повышает достоверность оценки. В странах с развитым рынком метод сравнения продаж основан по крайней мере на ценах трех недавних сделок или на шести текущих ценах предложений

2 этап. Проверка информации о сделках с земельными участками.

Проводится отбор информации с целью повышения ее достоверности и получения подтверждения того, что совершенные сделки были осуществлены в типичных рыночных условиях.

Обходимо иметь в виду, что при регистрации цена сделки фиксируется со слов продавца и покупателя без подтверждения ее достоверности, a цены предложений отличаются от цен продаж в зависимости от сбалансированности и спроса и предложения. Поэтому желательно, чтобы данные о продажах сравниваемых земельных участков были подтверждены одним из участников сделки (покупателем или продавцом) или посредником.

3 этап. Сравнение оцениваемого земельного участка с участками проданными на рынке, внесение поправок с учетом различий между оцениваемы и каждым из сравниваемых участков.

Если оцениваемый земельный участок отличается от сопоставимого то в цену последнего необходимо внести поправки, чтобы определить, за какую цену он мог бы быть продан, если бы обладал теми же характеристиками, что и оцениваемый участок. При корректировке фактических цен продаж сравниваемых объектов поправки производятся в цене сопоставимого участка.

Оценка земельного участка путем сравнения с другими проданными участками земли может производиться двумя способами: по элементам сравнения или с помощью единиц сравнения.

Элементами сравнения называют характеристики земельных участков и условия заключения сделок с ними, которые влияют на величину цены продажи. Путём анализа сравнительных продаж определяется стоимость типичного (стандартного) земельного участка, который является затем основой расчета стоимости других участков земли. В качестве типичного земельного участка может использоваться реальный или гипотетический участок.

Для лучшей организации процесса сравнения рекомендован стандартный порядок анализа элементов сравнения. При сравнении земельных участков необходимо учитывать следующие элементы:

1. Оцениваемые права собственности. В Российской Федерации земельные участки могут находиться на правах частной собственности, пожизненного наследуемого владения (только для физических лиц), постоянного (бессрочного) пользования, аренды, безвозмездного срочного пользования. Корректировка вносится при отягощении прав покупателя залогом или долгосрочной арендой.

Условия финансирования. Условиями сделки могут быть выплаты продавцом процента от кредита.

Условия продажи. Корректировка на этот элемент отражает нетипичные для рынка отношения между продавцом и покупателем, а также обстоятельства, при которых участники сделки принимают самостоятельные решения относительно продажи или покупки земельного участка.

Дата продажи. При сравнении даты оценки с датой продажи аналогов определяется, осуществлялась ли сопоставимая продажа при таких же или изменившихся рыночных условиях. При этом могут вноситься два вида корректировок: один вид учитывает сезонные колебания цен продаж на данный вариант землепользования; другой отражает колебания цен на земельные участки только с конкретным местоположением. Корректировки обычно вносят поквартально, за исключением периодов резких скачков цен.

Корректировки по первым четырем элементам сравнения вносят последовательно, путем применения каждой последующей корректировки к предыдущему результату.

5.Местоположение - элемент сравнения сопоставимых продаж, так как оказывает существенное воздействие на стоимость оцениваемого объекта.

При сопоставлении местоположения участков анализируется влияние окружения на конкурентоспособность участков на рынке по физическим, социальным и экономическим факторам.

Если сопоставимый объект находится в том же районе, что и оцениваемый, корректировки, как правило, не вносятся. В редких случаях, когда участок расположен на окраине и на него воздействуют либо позитивные, либо негативные факторы, ни один из которых не затрагивает оцениваемого участка, необходимо вносить поправку.

6.Физические характеристики. В процессе сравнения выявляются и рассматриваются только крупные физические различия, при этом необходим личный осмотр каждого из сопоставимых земельных участков. Наиболее точная корректировка на отличия физических характеристик осуществляется методом корреляционно-регрессионного анализа.

Корректировки на два последних элемента сравнения вносятся во вторую очередь путем применения к результату, полученному после корректировок на первые четыре элемента сравнения, в любом порядке,

Единицы сравнения используются, если:

а)земельные участки, приносящие доход, различаются по площади и размеру имеющихся улучшений;

б)необходима предварительная информация для инвесторов или потенциальных покупателей.

При сделках с незастроенными земельными участками используются следующие единицы сравнения:

цена за 1 га — при оценке больших массивов земли сельскохозяйственного или лесного назначения, под промышленное использование, при разделении земельных массивов на стандартные участки;

цена за 1 м2 - при продажах земли в центрах городов под коммерческую застройку. Участки должны быть сопоставимы по важнейшим признакам: для офисных зданий - доступ к транспортным магистралям и местам парковки, другим офисным зданиям, банкам и т.п.; для складских помещений - доступ к транспортным коммуникациям;

цена за лот - цена за стандартные по форме и размеру земельные участки в районах массовой жилой или дачной застройки.

При использовании метода единицы сравнения на основе ряда продаж рассчитывается средняя стоимость единицы сравнения для каждой однородной группы участков. Средняя стоимость определяется путем расчета медианы (середины ранжированного ряда) или среднеарифметической величины цены продажи в расчете на одну единицу сравнения. Метод единицы сравнения применяется, если участки сильно отличаются друг от друга по размерам, но относительно схожи по другим параметрам.

Преимуществом метода единицы сравнения являются его относительная простота и легкость. Он широко используется при освоении новых земельных массивов и стандартной застройке, оценке сельскохозяйственных ходящихся в одной природно-климатической зоне.

4 этап. Анализ приведенных цен аналогов и выведение итоговой чины рыночной стоимости оцениваемого земельного участка.

После внесения корректировок в цены отобранных аналогов полученные результаты должны быть согласованы для итоговой оценки стоимости земельного участка. Простой расчет средней арифметической величины цен отобранных аналогов применяется редко. Для получения более точного результата используется формула средневзвешенной величины.

Оценка методом сравнения продаж является наиболее объективной в тех случаях, когда имеется достаточное количество сопоставимой информации по прошедшим на рынке сделкам.

Необходимо учитывать, что метод сравнения продаж дает неудовлетворительные результаты в условиях высоких темпов инфляции, при недостатке сведений о рыночных продажах сопоставимых объектов или их низкой достоверности, а также при резких изменениях экономических условий.

Метод переноса или соотнесения основан на определении соотношения между стоимостью земли и стоимостью возведенных на ней строений. Цена продажи объекта недвижимости разделяется на две части - стоимость зданий и стоимость земельного участка. Для каждого типа застройки земельного, участка в конкретном регионе существует устойчивая пропорция между стоимостью земли и стоимостью сооружений. Этот факт подтверждаете принципами сбалансированности и предельной производительности.

Если в районе оценки нет достаточного числа продаж неосвоенных земельных участков, следует подобрать сопоставимый район с имеющими продажами как застроенных, так и незастроенных земельных участков, и р делив типичное соотношение между стоимостью земли и общей стоимо объекта недвижимости (долю земли), его переносят для анализа продаж логичных земельных участков в район, где производится оценка.[4]

На первом этапе необходимо сегментирование рынка, т.е. разбивка рынка на секторы, имеющие сходные объекты и субъекты.

Сходные объекты по:

назначению использования;

качеству;

передаваемым правам;

местоположению;

физическим характеристикам.

Сходные субъекты по:

платежеспособности;

возможностям финансирования;

инвестиционной мотивации.

Сопоставимые объекты должны относиться к одному сегменту рынка недвижимости, и сделки с ними осуществляться на типичных для данного сегмента условиях:

сроке окупаемости;

независимости субъектов сделки;

инвестиционной мотивации.

В частности, необходимо отслеживать следующие моменты.

Срок экспозиции – время, которое объект находится на рынке. Срок экспозиции отличается для разных сегментов рынка и зависит в немалой степени от качества объектов. Например, в Москве усредненный срок экспозиции для жилых квартир равен примерно одному месяцу, для офисных зданий – от полутора до трех месяцев. Если объект был продан за период времени, гораздо меньший стандартного срока экспозиции, это свидетельствует о заниженной цене. Если объект находился на рынке значительно дольше стандартного срока экспозиции, следовательно, цена завышена. В обоих случаях сделка не является типичной для сегмента рынка и не должна рассматриваться в качестве сравнимой.

Под независимостью субъектов сделки подразумевается, что сделки заключаются не по рыночной цене и данные по ним не могут использоваться для сравнения, если покупатель и продавец:

находятся в родственных отношениях;

являются представителями холдинга и независимой дочерней компании;

имеют иную взаимозависимость и взаимозаинтересованность;

сделки осуществляются с объектами, отягощенными залогами и иными обязательствами;

занимаются продажей имущества умерших лиц;

занимаются продажей с целью избежать отчуждения заложенного имущества.

Инвестиционная мотивация определяется:

аналогичными мотивами инвесторов;

аналогичным наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов;

степенью износа здания.

Например, покупка здания для организации в нем офиса не может использоваться в качестве аналога, если здание планируется использовать под гостиницу, так как ожидаемые потоки доходов и расходов будут иными.

Объект, степень износа которого составляет более 80%, не может быть использовании по своему профилю без проведения капитального ремонта. Поэтому покупка здания с износом более 80% происходит с иной мотивацией по сравнению с покупкой здания с меньшим износом. В первом случае – это, как правило, покупка прав на строительство нового объекта.[1]

Глава 2. Определение рыночной стоимости сравнительным подходом квартиры или дома в Уфе

2.1. Социально-экономическая характеристика Уфы

Сегодня северная часть (Орджоникидзевский и Калининский район) городского округа город Уфа Республики Башкортостан - крупный индустриальный, многоотраслевой, культурно-исторический и жилой центр, расположенный на огромной территории 347,5кв. км.

Вклад северной части в основные социально-экономические показатели развития города очень значителен, и составляет:

86,1% общего объема отгруженной продукции по видам деятельности С, Б, Е (по итогам 2016г. промышленными предприятиями северной части города отгружено продукции на сумму 548,4 млрд. рублей из 637,0 млрд. рублей, с учетом продукции предприятий ОАО «УМПО», ООО «Башнефть-Добыча», нефтеперерабатывающего и нефтехимического комплекса ОАО АНК «Башнефть»);

49,1% от территории (347,5 кв. км. из 707,9 кв. км. территории городского округа);

34,0% протяженности города с севера на юг;

33,5% населения (370,3 тыс. человек из 1105,7 тыс. человек городского населения городского округа);

31,4% всех рабочих мест (165,0 тыс. рабочих мест из 525,0 тыс. рабочих мест города);

30,1% общего количества занятых на крупных и средних предприятиях города (97,3 тыс. занятых из 323,4 тыс. занятых на крупных и средних предприятиях города работают в северной части города);

30,0% общего количества субъектов малого предпринимательства города (16 042 СМП из 53 500 зарегистрированных в городе ведут свою деятельность на территории северной части города).

Таким образом, наиболее весом вклад северной части города Уфы в развитие реального сектора экономики. Именно на территории двух районов расположены крупнейшие промышленные предприятия города.

Таблица 3. Динамика численности населения пространственно-структурных частей города Уфы, тыс. чел.:

п.п.

Часть города Уфы

1897г.

1939г.

1959г.

1970г.

1979г.1

1989г.2

2002г.3

2010г.

2017г.

1

Северная (бывший город Черниковск, Калининский и Орджоникидзевский районы)

-

50,2

240,0

377,7

337,3

429,7

372,8

366,1

370,3

Темпы роста

-

новый

район

478%

157%

89%

127%

87%

98%

101%

2

Южная (историческая Уфа - Советский, Кировский, Ленинский районы)

49,3

199,8

283,8

361,1

338,3

422,1

384,9

397,7

422,6

Темпы роста

-

405%

142%

127%

94%

125%

91%

103%

106%

3

Октябрьский район

-

-

-

-

253,3

184,1

231,7

234,2

241,2

Темпы роста

-

-

-

-

новый

район

73%

126%

101%

103%

4

Демский район

-

-

23,1

32,1

40,4

46,2

53,0

64,3

71,6

Темпы роста

-

-

новый

район

139%

126%

114%

115%

121%

111%

Несмотря на сокращение доли индустриального сектора в структуре городской экономики после рыночных преобразований, значение промышленности для Уфы остается существенным.

Сегодня город является одним из наиболее развитых индустриальных центров России - Уфа стабильно входит в десятку наиболее крупных промышленных центров России (по оценке Института территориального планирования «Урбаника»), с ежегодным объемом отгруженной продукции промышленного производства на сумму более 500 млрд. рублей.

Особо велико значение промышленно-производственного комплекса города, помимо объема отгруженной продукции промышленного производства, в таких показателях как: общий объем отгруженной продукции обрабатывающих производств РБ (около 50%); общий объем налоговых поступлений в бюджет городского округа, региона и страны; численность занятых в экономике;

поддержка социального развития и социальных программ города.

Наиболее значительный вклад в эти показатели вносят предприятия нефтедобывающего, нефтеперерабатывающего и нефтехимического комплекса ПАО АНК «Башнефть», а также машиностроительного комплекса, вокруг которых образовались две крупнейшие промышленно-производственные зоны города - Северная и Лихачевская, находящиеся на территории северной Уфы.

Таблица 4 - Вклад северной части в развитие промышленно-производственного комплекса города

№ п. п.

Показатель

Северная

промзона

Лихачевская

промзона

(Калининский

район)

Шакшинская

промзона

Итого

Северная

Уфа

Другие

части

города

Доля

Северной

Уфы

і

Объем отгруженной продукции промышленного производства (2016г.), млрд. рублей

Н.д.

Н.д.

Н.д.

506,01

131,0

86,1%

2

Объем отгруженной продукции на крупных и средних промышленных предприятиях, млрд. рублей (2016г.)2

398,4

50,1

3,5

452,0

96,5

82,4%

3

Общее количество организаций в промзонах, единиц3

900

1 250

153

2 303

3 448

40,0%

4

Количество крупнейших промышленных предприятий, единиц

6

2

1

9

3

75,0%

5

Количество важнейших промышленных предприятий, единиц

8

8

1

17

33

34,0%

6

Общая численность рабочих мест, тыс. чел (данные Главархитектуры ГО)

18,1

43,2

Н.д.

61,3

20,1

75,3%

7

Количество занятых на крупных и средних предпр. (C,D,E), тыс. чел (статистика)

25,6

24,8

Н.д.

50,4

31,0

61,9%

8

Площадь территории промзон, тыс. кв. м.

32 730

Н.д.

Н.д.

40 455

Н.д.

Н.д.

Рисунок 3. Карта-схема размещения промышленно-производственных зон северной части городского округа город Уфа Республики Башкортостан

По расчетам Главархитектуры ГО г. Уфа Республики Башкортостан

Вторым важным этапом анализа стало выявление структуры транспортных перемещений в промзонах для оценки нагрузки на транспортную сеть промзон.

Рисунок 4. Карта-схема размещения промышленно-производственных зон северной части городского округа город Уфа Республики Башкортостан

Также в целях повышения уровня обеспеченности дошкольными образовательными учреждениями на протяжении ряда лет на территории Калининского района велась целенаправленная системная работа по ликвидации очереди в детские сады. После реконструкции в 2015-2016гг. открылись: детский сад № 45 по ул. Победы, № 222 по ул. Первомайской. Это позволило в общей сложности увеличить количество мест для дошкольников на 157. Также в детском саду № 261 работают 3 группы кратковременного пребывания. Открылись дополнительные группы в детских садах № 58, 59, 220, 263, 311, 320, что также прибавило в сумме 180 мест. В 2017г построены еще 2 детских сада - в Шакше и в Инорсе.

В поисках внутреннего ресурса обеспечения местами в детских садах продолжается работа по внедрению новых моделей предоставления услуг дошкольного образования: функционирует 11 групп семейного воспитания для многодетных семей, в пяти детских садах открыты группы предшкольного образования, активно внедряются группы кратковременного пребывания: адаптационные, группы развития, школа по выходным дням.

В Орджоникидзевском районе в 52 дошкольных образовательных учреждениях воспитывается 7 672 детей, в 26 общеобразовательных учреждениях обучаются 15 654 ученика, 7 учреждений дополнительного образования посещают 7 093 ребенка.

В целях создания новых мест и сокращения очереди в дошкольных образовательных учреждениях в 2015г. открыты 2 новые группы в ДОУ № 227 и 258 на 70 мест, 6 новых групп кратковременного пребывания на 96 мест в ДОУ №29, 60, 108, 171, 279, 297, открыта новая семейная группа в ДОУ № 258.

Одной из форм развития дошкольного образования являются развитие частных детских садов. На территории Орджоникидзевского района функционируют 9 негосударственных учреждений, оказывающих образовательные услуги детям дошкольного возраста. В настоящее время в них воспитывается 350 детей.

На территории Калининского районе расположено 11 государственных учреждений здравоохранения, имеющих в своем составе коечный фонд на 686 коек и амбулаторно-поликлиническую службу на 3 710 посещений в смену.

В Калининском районе функционируют диализный центр, поликлиника и хирургический комплекс при городской клинической больнице №13, межмуниципальный онкологический центр. В сентябре 2016 года после реконструкции открылся филиал детской поликлиники №4 на Вологодской, 20. Филиал обслуживает более семи с половиной тысяч детей.

На территории Орджоникидзевского района работает 10 лечебно-профилактических учреждений, в том числе 4 городские больницы (№8,10,17,18) родильный дом №3, территориальные поликлиники №2 и №32, детская поликлиника №8, стоматологическая поликлиника №2, детская стоматологическая поликлиника №7.

В ЛПУ района работают более 5 тысяч медицинских работников. В том числе 1 139 врачей и более двух тысяч среднего медицинского персонала.

В мкр. Тимашево в 2016г. открыта амбулатория врача общей врачебной практики. Дневной стационар расположен на втором этаже и рассчитан на двенадцать коек.

Обеспеченность медицинскими учреждениями достаточная, но при этом на территории северной части Уфы расположено всего 1 крупнейшее медицинское и оздоровительное учреждение города (санаторий «Акбузат»), из 20 таких общегородских учреждений.

Из 35 учреждений среднего и начального профессионального образования городского округа 10 находятся на территории северной части города (28,6% учреждений города), при этом 6 - среднего профессионального образования (среди них выделяются - Уфимский топливно-энергетический колледж, Башкирский архитектурно-строительный колледж).

Из 18 филиалов и негосударственных учреждений высшего профессионального образования городского округа всего 3 находится на территории северной части города (филиалы и корпуса УГ АТУ, БашГУ, УГЮУ).

Из 10 ведущих университетов Республики Башкортостан в г. Уфе всего 1 находится на территории северной части города (УГНТУ).

Обеспеченность объектами спортивной инфраструктуры, культурно-развлекательными и культурно-религиозными заведениями, рекреационными зонами

Объекты спортивной инфраструктуры, культурно-развлекательные и культурно-религиозные заведения подразделяются по масштабу своего влияния на:

крупнейшие объекты межрегиональной и региональной значимости;

крупные объекты общегородской значимости;

объекты локальной и районной значимости.

Из 11 крупнейших спортивных объектов городского округа 4 находится на территории северной части (стадионы «Нефтяник», «Строитель», «Гастелло», Биатлонный комплекс), при этом 2 из них были реконструированы в 2000-е годы, и сегодня нуждаются в реконструкции стадионы «Строитель», «Гастелло». На территории южной части города за этот же период были построены УСА «Уфа-Арена», спорткомплекс «Урал», стадион «Динамо», на территории Октябрьского района было реконструировано 4 таких объекта.

Из 38 крупнейших культурно-развлекательных объектов городского округа всего 7 находится на территории северной части (ДК «Моторостроитель»; ДК «Химик»; ДК «им. С.Орджоникидзе»; Городской дворец культуры; кинотеатр «Победа»; театр Кукол; кинотеатр «Синема пять»), и 5 из которых нуждаются в реконструкции. На территории южной части города за этот же период было построено 7 таких объектов (в числе которых «Конгресс-холл», ВДНХ-Экспо), реконструировано 12 объектов, на территории Октябрьского района было построено 3 таких объекта (в числе которых театр «Нур»), реконструирован 1.

Из 14 крупнейших культурно-религиозных объектов городского округа всего 3 находится на территории северной части (мечеть «Ляля-Тюльпан»; Еврейский национальный культурный центр; Богородско-Уфимский храм). При этом 2 объекта были построены после 2000 года и 1 был реконструирован. На территории южной части города за этот же период было построено также 2 таких объекта.

Из 28 крупных спортивных объектов общегородского значения всего 3 находятся на территории северной части города (бассейн «Нефтяник»; оздоровительный центр «Акватерра»; СДЮШОР №1), 15 - в южной части города, 8 - в Октябрьском районе.

Из 69 фитнес-клубов городского округа 15 находится на территории северной части города.

Из 44 тренажерных залов городского округа 12 находится на территории северной части города.

Из 48 спортивных школ городского округа 19 находится на территории северной части города.

Из 59 спортивных секций городского округа 18 работает на территории северной части города.10

В Орджоникидзевском районе функционируют 275 спортивных сооружений (на территории Калининского таких объектов - 287), из них 99 плоскостных спортсооружений, 148 спортивных залов, включая 6 физкультурно-оздоровительных комплексов, 2 стадиона, 2 плавательных бассейна, биатлонный комплекс, 17 стрелковых тира, современная мототрасса, пэйнтбольные площадки в парке «Нефтехимиков» и на берегу р.Белой, 9 комплексных спортплощадок с искусственным покрытием и многие другие сооружения.

В июне 2015 года введен в строй спортивный комплекс «Северный», общей площадью около 2000 кв.метров, где созданы прекрасные условия для занятий по 5 видам спорта и оборудован тренажерный зал.

В настоящее время ведется строительство крытого ледового катка рядом со стадионом «Строитель», плавательного бассейна за торговым центром «Юрюзань».

На правом берегу р.Белой, севернее территории СОК «Биатлон», расположился пэйнтбольный центр Федерации Пэйнтбола РБ, там же планируется строительство Центра современного пятиборья, состоящего из легкоатлетического манежа, тира, бассейна, гостиницы, ипподрома и конюшни. В этом же районе планируется строительство мототрассы. На территории школы №79 проектируется строительство Центра тяжелой атлетики.

В ПКиО «Нефтехимиков» построена велосипедная трасса с закольцовкой общей протяженностью 1200 п.м. Для беспрепятственного проезда велосипедистов выполнены работы по демонтажу бордюрного камня на всю ширину тротуара и асфальтировке пересечений с внутриквартальными проездами по пр. Октября по нечетной стороне от остановки «ГДК» до остановки «Горсовет» (гостиница «Азимут»).

Благодаря ООО НПП «Буринтех» будет сдана в эксплуатацию еще одна универсальная спортивная площадка на ул. Суворова, 88, где в данное время ведутся монтажные работы.

Массовая физическая культура и спорт в Калининском районе развивается на базе 163 предприятий, организаций и учреждений. Общее количество, занимающихся спортом составляет почти 46 тысяч человек.

В 2016-2017 годах на территории Калининского района было оборудовано 3 велодорожки общей протяженностью 4,5 км. Продолжаются работы по строительству 450-метровой велодорожки вдоль озера «Теплое» с дальнейшей закольцовкой около сбросного канала. А также вдоль сбросного канала по пешеходному мосту с выходом на ул. Шолохова и Сельскую Богородскую - 300 метров. Также начато строительство автодороги улицы Шолохова с устройством велодорожки протяженностью 800 метров.

Построены многофункциональные спортивные площадки для игровых видов спорта в парке культуры и отдыха «Первомайский» и на территории ДЮСШ №28 в Шакше. На стадионе им. Н. Гастелло установлена хоккейная коробка с пластиковыми бортами. Ведутся проектные работы по благоустройству лыжероллерной трассы и по установке площадок для занятий воркаутом (уличной гимнастикой на турниках и брусьях).

На территории Орджоникидзевского района находится филиал Башкирского государственного художественного музея им. М. Нестерова - выставочный зал «Ижад».

Во дворце культуры «Моторостроитель» работают 15 творческих коллективов, в том числе: народный ансамбль танца «Байрам», башкирская вокально-эстрадная студия «Сулпан», народный хор русской песни «Раздолье», театр современного эстрадного танца «Фортуна», народный ансамбль бального танца «Ритм», хореографический ансамбль «Подснежник», фольклорный ансамбль «Родничок».

Значительную роль в организации здорового досуга молодежи играет Объединение детских и подростковых клубов «Лидер», которое активно участвует в районных мероприятиях и проводит: акции, праздники двора, спартакиады, турниры по боксу, минифутболу и теннису, весёлые старты, концерты для ветеранов войны и многие другие.

Уровень развития общественных пространств, общественно-деловой инфраструктуры

На территории северной части городского округа при численности населения 370,3 тыс. человек находится 5 533 организации (по данным ресурса www.2gis.ru), еще

303 организации находится на территории промышленно-производственных зон.

На территории южной части городского округа при численности населения 422,6 тыс. человек находится 11 495 организаций (еще 2 235 организаций расположены на разбросанных производственных площадках). На территории Октябрьского района (при численности населения 241,2 тыс. человек) находится 4 856 организаций (еще 670 организаций расположено на территории производственных площадок).

Таким образом, деловая активность и насыщенность городской инфраструктуры различными объектами заметно отличается для частей города.

Из 15 крупнейших бизнес-центров города (с количеством арендаторов более 30) всего

находится на территории северной части города (при этом они крупные, это БЦ «Книжка», БЦ «КПД»).

Из 14 крупнейших гостиничных комплексов города (с номерным фондом более 100 номеров) всего 1 находится на территории северной части города («Азимут-отель»). При этом на территории южной части города только в течение двух последних лет было построено 5 гостиничных комплексов высшего уровня мировых брендов и 1 российского бренда, и 5 прошли реконструкцию.

Из 33 крупнейших административных зданий и транспортно-коммуникационных узлов всего 2 находится на территории северной части города (административный корпус ОАО «УМПО», управление ГИБДД МВД по РБ).

Из 20 крупнейших парковых и рекреационных зон города 5 находится на территории северной части города (парк стадиона им. Н.Гастелло, парк ДК «Моторостроитель», парк Химиков, парк Победы, парк им. Калинина), при этом 3 из них нуждаются в благоустройстве. За период с 2010г. на территории южной части города и Октябрьского района было благоустроено 10 таких зон, 1 находится в стадии благоустройства.

2.2. Анализ рынка недвижимости в Уфе

По итогам 2020 года объем ввода в эксплуатацию жилых домов в Республике Башкортостан составил 2 460 тысяч кв. м. В сравнении с вводом жилья в 2019 году произошло снижение на 8,8%.

Рисунок 5. Структура предложения по географическому признаку,%

Общая площадь жилых помещений, приходящаяся в среднем на одного городского жителя, составила 23,72 кв. м.

Наибольшая доля в структуре первичного жилья приходилась на стандарт/комфорт-класс.

Участники рынка жилой недвижимости традиционно делят город на экономические зоны. Жилое строительство наиболее активно велось в экономических зонах Проспект Октября (29%), Дема (20%), Центр (17%).

Спрос

По данным Росреестра, за 12 месяцев 2020 года в Республике Башкортостан зарегистрировано 12 198 договоров участия в долевом строительстве (ДДУ). Это на 18% больше аналогичного показателя 2019 года. Коммерческие условия

В 4 кв. 2020 года стоимость кв. м жилья в новостройках варьируется: для элит-класса – от 48,3 тыс. руб. до 96,6 тыс. руб.; для бизнес-класса – от 48,7 тыс. руб. до 86,8 тыс. руб.; для стандарт/комфорт-класса – от 38,6 тыс. руб. до 79,9 тыс. руб. Для вторичного рынка цены предложений варьируются от 45,1 до 70,5 тыс. руб.

По итогам 4 кв. 2020 г. цены на жилье в Уфе по сравнению с аналогичным периодом 2019 года снизились на 0,9%. При этом цены на первичном рынке выросли на 2,1%, а на рынке вторичного жилья – снизились на 3,9%.

Позитивная динамика цен на новостройки в 2020 году была вызвана снижением ипотечных ставок. Снижение цен на вторичном рынке обусловлено сокращением объема предложения в общей структуре, связанного с тем, что собственники жилья – непрофессиональные участники рынка – не адаптировались к новым низким ценам, не согласны снижать цену до рыночного уровня и снимают квартиру с экспозиции.

Инвестиции и прогнозы

В среднесрочной перспективе прогнозируется дальнейшее снижение ставок по ипотеке, что будет являться основным фактором роста спроса населения на комфортное стандартное жилье.

Ожидается постепенный прирост покупательской активности, обусловленный продолжением реализации части региональных жилищных программ, объем которых планируется наращивать (руководством Республики Башкортостан разработаны меры по продолжению региональной части жилищной программы в 2017–2025 гг.)

2.3. Описание дома в Калининском районе г. Уфа

Объектом оценки является объект индивидуального капитального строительства, а именно земельный участок со всеми находящимися на нем постройками.

Транспортная доступность – хорошая.

Описание земельного участка

Форма участка – трапецевидная;(указана на рисунке 2)

Площадь участка – 896 кв.м.

Состояние почвы – основанием фундаментов здания служат черноземные почвы.

Топография местности: рельеф участка спокойный.

Обеспеченность инфраструктурой:

К жилому дому подключены следующие коммуникации для:

центрального водоснабжения;

автономной канализации;

электроснабжения;

центрального теплоснабжения.

Расположение объекта показано на рисунке 6.

Рисунок 6 – Ситуационный план объекта недвижимости

Сервитуты. Предполагается, что на участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и проведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих сервитутов не должен являться препятствием для наилучшего и наиболее эффективного использования участка. В состав участка не входят памятники, уникальные природные объекты, опоры ЛЭП, створные знаки и т.д., поэтому особых ограничений для строительства офисных и жилых помещений не имеется.

Разрешенное использование. Практика работы на рынке недвижимости показывает, что изменение функционального назначения недвижимого имущества возможно лишь при согласовании с органами местной администрации, что подтверждает и собственник объекта оценки.

Характеристика оценки объекта указана в таблице 5.

Таблица 5 - Характеристика объекта оценки

Объект

Объект капитального строительства

Назначение

Жилой дом

Субъект РФ

Брянская область

Район

Фокинский район

Населенный пункт

г. Брянск

Улица

Кутузова

Номер дома

4

Общая площадь

129,8 м2

Этажность

1

Год ввода в эксплуатацию

1947

Инвентаризационный номер

2070

В таблице 6 даны общие сведения об оцениваемом объекте.

Таблица 6 - Общие сведения

Назначение

Жилое

Фактическое использование

По назначению

Год постройки

1947

Общая площадь

129,8 м2

Жилая площадь

69,4 м2

Число этажей наземной части

1

Число этажей подземной части

-

Примечание

-

Состав объекта оценки представлен следующими частями:

Жилой дом 1947г.-А

Жилая пристройка 1978г.- А1

Жилая пристройка 1991г.-А2

Жилая пристройка 1991г.-А3

Жилая пристройка 1991г.-А4

Пристройка нежилая 1991г.-А5

Сарай 1991г.

Гараж 2007г.

Баня 1991г.

Сведения о составе объекта оценки представлены на рисунке 6.

Рисунок 6 – Схема жилого дома

Данный объект относится к развитым объектам недвижимости, так как он включает три основных элемента: земля (земельный участок), усовершенствования (улучшения) земли и принадлежности недвижимого имущества.

Таблица 7 – Характеристика строений и сооружений

Назначение сооружения

Процент износа

Площадь застройки, кв.м

Жилой дом

18

129,8

Гараж

5

19.7

Сарай

10

13,0

Сарай

10

4,4

Баня

10

17,0

Улучшения – это любые произведенные с землей изменения, в качестве которых могут выступать как усовершенствования самой земли в результате проведения на ней работ (мелиорация, дренаж, инженерная подготовка к застройке), так и построенные на земле здания, и сооружения. Принадлежности недвижимого имущества – это движимые по природе вещи, прикрепленные к недвижимому имуществу (земельному участку, зданию) и являющиеся его неотъемлемой (технологически или по закону, договору) частью.

2.4. Расчёт стоимости квартиры или дома сравнительным подходом

При расчете стоимости объекта недвижимости в рамках сравнительного подхода была использована информация о ценах предложений. В качестве объектов-аналогов использовались отдельно стоящие индивидуальные жилые дома, расположенные, как и оцениваемый объект, в Калининском районе города Уфа. (приложенгие 1)

1. Корректировка на разницу площади.

Таблица 9 – Корректировка на разницу площади

Корректировка на разницу площади (Ко)

Sо/Sа

Ко

< 0,25

1,25

0,49 – 0,25

1,25

0,86 – 0,5

1,1

0,86 – 1,15

1

1,16 – 1,5

0,95

>1,5

0,93

Для объекта аналога А1: 129.8/113,5=1,15

Ко = 1

Для объекта аналога А2: 129.8/72.6=1,79

Ко = 0,93

Для объекта аналога А3: 129.8/160.5=0,81

Ко = 1,1

2. Определяем корректировку на износ.

Корректировка проводилась, на основании приказа Государственного комитета по гражданскому строительству и архитектуре, и определяется как средний процент износа по каждому объекту аналогу индивидуально.

Таблица 10 – Коэффициент физического износа здания

Физический износ

Оценка технического состояния

Общая характеристика физического состояния

1

2

3

0-20

Хорошее

Повреждений и деформаций нет. Имеются отдельные, устраняемые при текущем ремонте, мелкие дефекты, не влияющие на эксплуатацию конструктивного элемента. Капитальный ремонт может производиться лишь на отдельных

участках, имеющих относительно повышенный износ.

21-40

Удовлетворительное

Конструктивные элементы в целом пригодны для эксплуатации, но требуют некоторого капитального ремонта, который наиболее целесообразен именно на данной стадии.

41-60

Неудовлетворительное

Эксплуатация конструктивных элементов возможна лишь при условии значительного капитального ремонта.

61-80

Ветхое

Состояние несущих конструктивных элементов аварийное, а ненесущих - весьма ветхое.

Ограниченное выполнение конструктивными элементами своих функций возможно лишь по

проведении охранных мероприятий или полной смены конструктивного элемента.

81-100

Негодное

Конструктивные элементы находятся в разрушенном состоянии. При износе 100% остатки конструктивного элемента полностью ликвидированы.

Корректировки вносятся по формуле,

П износ = (100 — И объекта)/(100-И аналога) (10)

Таблица 11 - Ориентировочная оценка физического износа зданий косвенным методом

Ориентировочная оценка физического износа зданий косвенным методом

Объекты-аналоги

Физический износ %

Описание

А1

13

Повреждение и деформаций нет. Нет также следов устарения дефектов

А2

16

Повреждение и деформаций нет. Нет также следов устарения дефектов

А3

9

Повреждение и деформаций нет. Нет также следов устарения дефектов

Износ объекта оценки равен 17%.

Для объекта-аналога А1: (100-17)/(100-13)=0,95

Для объекта-аналога А2: (100-17)/(100-16)=0,99

Для объекта-аналога А3: (100-17)/(100-9)=0,91

После проведения всех корректировок и прибавления стоимости земельного участка, рыночная стоимость объекта оценки, определенная в рамках сравнительного подхода по состоянию на дату оценки, составила 3480685 рублей (три миллиона четыреста восемьдесят тысяч шестьсот восемьдесят пять рублей).(приложение 2)

Заключение

Основная цель экономического обоснования рыночной стоимости объекта капитального строительства – определение стоимости объекта и согласование результатов с заказчиком. Постановка задания на оценку в соответствии с типом недвижимости и последующим применением результатов оценки определяет требования к информационному обеспечению и обработке данных. Анализ информации охватывает сведения от общего состояния экономики до конкретных характеристик оцениваемого объекта. Это позволяет оценщику установить взаимосвязь и взаимозависимость принципов, факторов и параметров, определяющих стоимость конкретной недвижимости. Сбор и обработка ретроспективной информации позволяет получить данные для прогнозирования рыночных тенденций, динамики доходности и стоимости недвижимости в обозримом будущем.

В работе произведено определение рыночной стоимости объекта капитального строительства, включающего в себя частный дом, расположенный по адресу: г. Уфа, Калининский район, пер. Кутузова, д. 4. на земельном участке с инвентарнымным номером 2070. Объектом оценки является объект капитального строительства, а именно земельный участок со всеми находящимися на нем постройками.

Транспортная доступность – хорошая. Форма участка – трапецевидная.

Площадь участка – 896 кв.м.

Состояние почвы – основанием фундаментов здания служат черноземные почвы. Топография местности: рельеф участка спокойный.

К жилому дому подключены коммуникации для водоснабжения, канализации, электроснабжения и теплоснабжения.

Предполагается, что на участок распространяются типичные сервитуты, такие как право проезда и проведения коммуникаций, однако делается допущение, что ни один из существующих сервитутов не должен являться препятствием для наилучшего и наиболее эффективного использования участка. В состав участка не входят памятники, уникальные природные объекты, опоры ЛЭП, створные знаки и т.д., поэтому особых ограничений для строительства офисных и жилых помещений не имеется.

Пространственная жёсткость жилого дома обеспечивается совместной работой горизонтального диска перекрытий и несущих стен. Конструктивные элементы здания следующие: монолитный ленточный фундамент из бутобетона, наружные стены из брёвен и шпал, перекрытия деревянные по деревянным балкам, кровля из асбестоцементных листов, полы дощатые, окна их ПВХ, двери деревянные филенчатые. Класс ответственности – нормальный, степень огнестойкости – III.

Экономическое обоснование стоимости объекта капитального строительства проводилось в соответствии с ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации» и со стандартами оценки, обязательными к применению субъектами рыночной деятельности.

В работе определена экономически обоснованная рыночная стоимость объекта капитального строительства сравнительным и доходным подходами. Рыночная стоимость объекта недвижимости определённая сравнительным подходом составила 3480685 рублей, а доходным подходом –2501000 рублей.

Список использованных источников

1 Гражданский кодекс Российской Федерации: по состоянию на 10 окт. 2015 г.-М.: Кодекс: Проспект, 2015 – 186 с.

2 Федеральный закон Российской Федерации от 29.07.1998 №135 – ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». – Режим доступа: http://consultant.ru. – (12.03.2020).

3 Постановление Правительства Российской Федерации от 6.07.2001 №519 «Об утверждении стандартов оценки, обязательных к применению субъектами оценочной деятельности». – Режим доступа: http://consultant.ru. – (12.03.2020).

4 Распоряжение Правительства Российской Федерации от 6.04.2000 №369 – р «О концепции развития оценочной деятельности в Российской Федерации». – Режим доступа: http://consultant.ru. – (12.03.2020).

5 Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 № 256 «Об утверждении федерального стандарта оценки “Общие понятия оценки, подходы к оценке и требования к проведению оценки (ФСО № 1)”». – Режим доступа: http://consultant.ru. –(12.03.2020).

6 Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 № 255 «Об утверждении федерального стандарта оценки “Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)”». – Режим доступа: http://consultant.ru. – (12.03.2020).

7 Приказ Министерства экономического развития Российской Федерации от 20.07.2007 № 254 «Об утверждении федерального стандарта оценки “Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)”». – Режим доступа: http://consultant.ru. – (12.03.2020).

8 Методические рекомендации по определению рыночной стоимости земельных участков, утвержденные распоряжением министерства имущества России от 06.03.2002 № 568-р.–Режим доступа: http://consultant.ru. - (12.03.2020).

9 Асаул, А.Н. Экономика недвижимости: учебник для вузов / А.Н. Асаул. – 3-е изд.– СПб.: Питер, 2015. – 371 с.

10 Иванова Е.Н. Оценка стоимости недвижимости. Учебное пособие под ред. д-ра экон. наук, проф. Федотовой М.А. - М.: 2014. - 344 с.

11 Коростылев С.П. «Основы теории и практики оценки недвижимости», учебное пособие. -М.: 2014. – 269 с.

12 Джуха, В.М. Оценочная деятельность в экономике: учеб. пособие / В. М. Джуха [и др.]; под ред. В. М. Джухи, В. Д. Киреева. – М.: Ростов н/Д: МарТ, 2017. - 451с.

13 Саталкина Н. И., Кулюкина Т. Н., Терехова Ю. О. Оценка недвижимости. - Тамбов: Издательство ФГБОУ ВПО «ТГТУ», 2014. – 75 с.

14 Слюсаренко В.А. Определение стоимости недвижимого имущества. – М.: Академия, 2015. – 288 с.

15.Тарасевич Е. И. - Методы оценки недвижимости. - СПб, 2016. – 247 с.

16 Тэпман, Л.Н. Оценка недвижимости: учебник для вузов / Л.Н. Тэпман; под ред. В.А. Швандара. – 3-е изд., перераб. и доп.– М.: ЮНИТИ, 2014. - 485 с.

17 Уварин Н. Л., Уварин Д. Н. Оценка объектов недвижимости. - М.: Горная книга, 2016. – 98 с.

18 Фридман, Дж., Ордуэй Ник. Анализ и оценка приносящей доход недвижимости: пер. с англ./ Дж. Ордуэй Ник. Фридман. – М.: Дело ЛТД, 2014 - 515 с.

19.Щербакова Н.А. Оценка недвижимости: теория и практика. – М.: Омега –Л, 2014 г. – 269с.

20 Яскевич Е.Е. Практика оценки недвижимости. – М.: Техносфера, 2016. — 384c.

Год сдачи
2019
Loading...

Последние статьи из блога

Диагностика сформированности конфликтной компетентности студентов педагогического вуза

Теоретические основы формирования конфликтной компетентности будущего педагога-психолога

Физико-химические свойства эпоксидных связующих

Вопросы по международному праву

Задачи по УК РФ

Структурно-логическая схема состава преступления, предусмотренного ст. 161 УК РФ

Методы очистки сточных вод от СПАВ

Геометрия фракталов

Использование радиолокации для изучения динамики атмосферных явлений

Инклюзивный дизайн

Цифровая трансформация в металлургии

​Роль металлургии в развитии возобновляемых источников энергии

​UX/UI дизайн для мобильных приложений

Квантовые базы данных

Оптимизация производительности реляционных баз данных

Металлургия в постапокалиптическом мире

Основные подходы к формированию управленческих компетенций топ-менеджеров

Роль и функции топ-менеджмента в современных организациях

Комплексный анализ и управление рисками пожарной безопасности на промышленных объектах

Цифровая обработка сигналов в радиофизике