Сделки, проводимые с недвижимостью, их классификация

В обычном понимании, слово «сделка» чаще всего означает действие, сомнительное с точки зрения его нравственной оценки (например, сделка с совестью, сделка за спиной кого-либо). Но в профессиональном инструментарии гражданского права и законодательства понятие сделки одно из самых важных и значительных.

Во-первых, ими охватываются все без исключения договоры гражданского права (двусторонние, многосторонние сделки), а есть еще масса односторонних сделок (завещания, доверенности и т.д.). Во-вторых, сделка представляет собою юридический факт, то есть такое обстоятельство реальной действительности, с которым нормы права связывают возникновение, изменение или прекращение гражданских правоотношений.

Действие будет являться сделкой только в том случае, если оно направлено на установление, изменение или прекращение гражданских прав и обязанностей. Этот признак позволяет ограничить ее от противоправных действий, то есть нарушающих требования закона и иных правовых актов, а также от юридических поступков, являющихся правомерными. И.Б.Новицкий считает, что «неправомерные действия также волевые акты, но в этом случае воля не направлена на достижение определенных, желательных для данного лица юридических последствий», что и отличает их от сделок^[1].

В законе КР «О регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» дано следующее определение сделки:

«Сделка с недвижимостью - действия физических и юридических лиц, направленные на установление, изменение или прекращение прав на единицу недвижимого имущества»^[2].

Сделки с недвижимостью является процесс, при котором права на единицу имущества (или назначенный недвижимости) передается между двумя или более сторонами, например, в случае транспортировки одной партии, являющейся продавцом, а другой покупатель, это часто может быть довольно сложным из-за сложности передаваемых прав собственности, суммы обмена и правительственных постановлений. Условные обозначения и требования также значительно различаются в разных странах мира и среди небольших юридических лиц (юрисдикций).

В более абстрактных терминах транзакция с недвижимостью, как и другие финансовые транзакции, вызывает транзакционные издержки. Чтобы выявить и, возможно, сократить эти операционные издержки, Организация экономического сотрудничества и развития (ОЭСР) решила проблему в ходе исследования, проведенного по заказу Европейской комиссии, и в рамках исследовательской работы.

В упомянутом исследовательском мероприятии «Моделирование сделок с недвижимостью» были исследованы методы для формального описания выбранных транзакций, позволяющие проводить сравнения между странами и юрисдикциями. Описания выполнялись как с использованием более простого формата, шаблона базового варианта использования, так и более сложных приложений языка унифицированного моделирования. Модели процессов сравнивались с использованием методологии, основанной на онтологиях, и затраты на транзакции с национальным имуществом оценивались для Финляндии и Дании на основе указаний системы Организации Объединенных Наций. национальных счетов.

Продажа дома в Соединенных Штатах или Канаде может включать некоторые или все из следующих шагов:

Найми брокера по продаже недвижимости и управление логистикой рекламы и продажи, за исключением объектов недвижимости «для продажи владельцем», где владелец может проконсультироваться с юристом или получить копии договора по недвижимости.

Покупатель может ввести изображение различными способами: от просмотра рекламы в средствах массовой информации, до появления вывесок за пределами объекта или от обращения к агенту по недвижимости для просмотра объекта.

Покупатель может воспользоваться услугами брокера по недвижимости, чтобы представлять его, и управлять логистикой поиска подходящих объектов недвижимости, позволяющих ему и ей получить квалификацию для покупки, и демонстрации соответствующих объектов недвижимости.

Реклама информации о ценах и недвижимости с помощью Службы множественных объявлений, объявления в газете или Интернете, объявления на лужайке или плакат в агентстве недвижимости.

Частные показы или общее открытие дома для заинтересованных покупателей, или агентов по недвижимости покупателей.

Заинтересованные покупатели могут получить предварительное одобрение ипотеки на определенную сумму в банке, если они не могут позволить себе полную стоимость покупки в исследуемом диапазоне.

Подготовка письменного предложения о покупке. Если он подготовлен агентом по недвижимости от имени покупателя, это обычно делается на предварительно напечатанных и утвержденных законом формах, предоставленных офисом брокера по недвижимости. Агент, представляющий покупателя, сообщит своему клиенту о стоимости включения конкретных оговорок на случай непредвиденных обстоятельств, таких как время получения обязательства по ипотеке или организация инспекций.

После принятия договора купли-продажи покупатель открывает условное депонирование. Условное депонирование обычно включает в себя подписанное соглашение между двумя сторонами, а также чек на денежную выплату, который сопровождает предложение и который обычно не депонируется, пока все стороны не достигнут согласия. Депонированный депозитный счет тогда приводит продавца к большему количеству раскрытия собственности, проверок и условий удаления. Это также приводит к поиску названий и дальнейшему составлению отчетов.

Подача предложений заинтересованными покупателями. Многократные предложения могут привести к проведению торгов, при этом лучшему предложению (не обязательно наибольшему предложению) присуждается продажа. Одно предложение может часто быть ниже начальной запрашиваемой цены, что приводит к переговорам между покупателем и продавцом относительно окончательной цены или, возможно, к отклонению предложения продавцом. Когда продавец отказывается вести переговоры с любым покупателем с предложением, которое ниже, чем начальная запрашиваемая цена, ситуация известна как удержание.

После принятия конкретного предложения, договор недвижимости будет ратифицирован всеми сторонами. Обычно это создает короткий промежуточный период (обычно не более 30 дней, часто гораздо меньше), чтобы покупатель мог тщательно осмотреть имущество (часто с помощью профессионального инспектора дома).

В некоторых штатах, таких как Нью-Йорк, требуется, чтобы продавец предоставил покупателю заявление о раскрытии информации о состоянии имущества, в котором подробно излагается полное состояние имущества.

В зависимости от юрисдикции и традиционной практики поиск по названию затем заказывается сторонней расчетной или условной компанией, ожидающей окончательного расчета.

Оценка, по заказу, в соответствии с обычаем, покупателем или продавцом, чтобы определить стоимость здания и земли, чтобы удовлетворить кредитора.

В зависимости от того, как сформулированы параграфы на случай непредвиденных обстоятельств, если в ходе проверки обнаружены какие-либо дефекты, покупатель может попросить отремонтировать их, попросить снизить цену продажи или отказаться от покупки недвижимости.

Закрытие продажи заканчивается срок депозитного и завершает передачу права собственности к покупателю. В это время все деньги переходят из рук в руки, и ряд затрат на закрытие оплачивается покупателем или продавцом.

Если в сделке используется брокер по операциям с недвижимостью, закрытие - это время совершения платежа участвующим брокерам.

Сделка может являться действительной при соблюдении следующих четырех условий:

- законность содержания;

- соответствие воли и волеизъявления участников сделки;

- соблюдение формы сделки;

- правоспособность и дееспособность физических и юридических лиц, совершивших сделку;

Если, когда хотя бы одно из этих условий будет не будет выполнено, сделка считается недействительной, т.е. не соответствовать закону и не влекущей желаемых правовых последствий.

Осуществляя сделки с недвижимостью стороны вправе распорядиться как любой из вещей, входящих в недвижимость, так и в отношении любой самой сложной недвижимой вещи, исключая из ее состава любую входящую в нее вещь.

Основные виды сделок, совершаемые с объектами недвижимого имущества следующие:

1. Изменение собственника: купля-продажа, мена, дарение, рента, приватизация, продажа предприятия.

Купля – продажа. Договор купли продажи заключается в том, что продавец обязуется передать в собственность покупателя имущество, а покупатель - принять имущество и уплатить за него денежную сумму (цену). «Купля-продажа есть договор, в силу которого одна сторона обязуется передать вещь в собственность, а та уплатить ей известную сумму денег»^[3].

Предметом договора купли-продажи является имущество, которое продавец обязан передать покупателю.

Субъектами договора служат продавец и покупатель. В качестве продавца может выступать только собственник вещи, который действует напрямую или же через представителя. Единственным исключением из этого правила является - продажа имущества с силу судебного решения, осуществляется не собственником, а должностными лицами компетентных государственных органов^[4].

Объект купли-продажи, поскольку это взаимный договор, неизбежно должен содержаться не в одном, а в двух материальных, юридических и волевых объектах. Материальными объектами договора купли-продажи являются продаваемое имущество и денежная сумма которая уплачена за него, юридическими объектами - действия лиц по передаче имущества и уплате денег, волевыми объектами - индивидуальная воля продавца и покупателя в пределах, в каких она подчинена регулирующему их отношения законодательству^[5].

Мена. В такой сделке как мена, каждая из сторон обязана передать в собственность другой стороне какой – либо объект недвижимости в обмен на другой. Договор мены обязательно заключается в письменной форме и подписывается сторонами. Нотариальное удостоверение договора не обязательно.

Субъектами сделки могут быть граждане и юридические лица.

Если при сделке выясняется, что в согласно договору мены, объекты обмена признаются неравнозначными, то сторона, цена объекта недвижимости которой ниже, должна оплатить разницу в ценах. Если сроки передач объектов недвижимости не совпадают, то применяются правила о встречном исполнении обязательств. Право собственности в этой сделке возникает у сторон с момента государственной регистрации перехода соответствующих прав, а не после исполнения ими обязательств по передаче объектов недвижимости.

Дарение. В такой сделке как дарение, даритель безвозмездно передает или обязуется передать одаряемому:

• объект недвижимости в собственность;

• имущественное право к себе или к третьему лицу либо освобождает или обязуется освободить одаряемого от имущественных обязанностей.

Субъектами сделки являются либо граждане, либо юридические лица. Однако, в отношении этой сделки между коммерческими организациями имеются специальные нюансы.

Сделки дарения имеют свои ограничения. Когда объект недвижимости находится в общей совместной собственности, то дарение может происходить только с согласия всех его участников. Для юридических лиц, если объект недвижимости принадлежит на праве хозяйственного ведения или оперативного управления, дарение может происходить только с согласия собственника объекта недвижимости.

В сделке дарения одаряемый может в любое время, до передачи ему объекта недвижимости, отказаться от него. Дарение объекта недвижимости должно обязательно оформляться письменным договором, подлежащим государственной регистрации и считается заключенным только с момента такой регистрации.

Рента. В таком виде сделки получатель ренты - собственник объекта недвижимости "передает объект в собственность плательщику ренты, а тот, в свою очередь, обязуется в обмен на полученный объект недвижимости периодически выплачивать получателю ренты определенную денежную сумму или предоставлять средства на его содержание в иной форме. При этом получатель ренты лишается права собственности на объект недвижимости и приобретает право его залога.

Договор по этой сделке совершается в письменной форме и обязательно удостоверяется нотариально, а также регистрируется. Если эти условия не выполняются, то сделка считается не действительной.

Рента имеет несколько разновидностей:

а) постоянная;

б) пожизненная;

в) пожизненное содержание с иждивением.

Приватизация. Под приватизацией жилья обычно понимается передача в собственность гражданам возмездно и безвозмездно жилых помещений.

Приватизация жилья осуществляется на добровольных началах. Это определение дано в законе «О приватизации жилищного фонда в Кыргызской Республике»^[6].

Правоустанавливающим документом, подтверждающим право собственности в случае приватизации, служит договор приватизации. Он оформляется в районном агентстве по приватизации или в городском агентстве по приватизации и подписывается администрацией города с одной стороны и гражданами, приватизирующими жилплощадь с другой.

2. Изменение права пользования и владения: аренда, совместная деятельность, сервитут, вклад в уставный капитал, ипотека, лизинг, безвозмездное пользование.

Аренда. Главная особенность вышеуказанных сделок состоит в том, что объекты недвижимости передаются другой стороне с собственность. Аренда же, и все другие виды сделок не предполагают передачу объекта недвижимости в собственность. Так, в процессе аренды объекта недвижимости арендодатель – или же собственник объекта или лицо, уполномоченное на это законом или собственником, обязуется предоставить арендатору объект недвижимости за арендную плату во временное владение и пользование или только во временное пользование.

В аренду могут передаваться земельные участки и другие обособленные природные объекты, предприятия как имущественные комплексы, здания, сооружения. Право сдачи объектов недвижимости в аренду принадлежат собственникам и лицам, управомоченным законом или собственником сдавать недвижимость в аренду^[7].

В настоящее время есть несколько видов аренды зданий и сооружений, нежилых помещений. В зависимости от срока действия договора выделяют долгосрочную или краткосрочную аренду.

В зависимости от того, предусмотрен ли условиями аренды переход права собственности на здание, сооружение к арендатору по истечении ее срока, или до его истечения, аренду нежилых помещений делят на текущую или долгосрочную.

В случае, когда имеет место временное получение арендатором в пользование здания, сооружения, за плату, но право собственности закреплено за арендодателем, то такой вид аренды получил название текущей.

Если договор не предусматривает переход арендованного здания в собственность арендатора, по истечении срока аренды или до его истечения при условии внесения арендатором всей обусловленной договором выкупной цены, то такой договор называется долгосрочным. Условие выкупа может быть установлено и дополнительным соглашение сторон.

При заключении договора, главного инструмента имущественных и обязательственных отношений на рынке недвижимости, руководствуются общими принципами договорного права – такими как добровольность, равенство, автономия воли, имущественная ответственность и обязательность выполнения.

Прием-передача объекта недвижимости обязательно должны быть оформлены приёма - передаточным актом или другим документом, который подпишут обе стороны. До подписания акта объект недвижимости не считается переданным, а договор исполненным.

Уклонение одной из сторон от подписания документа о передаче здания или сооружения на условиях, определенных в договоре, расценивается как отказ арендодателя от исполнения обязанностей по передаче объекта недвижимости, а арендатора от принятия недвижимости. При прекращении договора аренды здания или сооружения арендованное здание или сооружение должно быть возвращено арендодателю.

Лизинг. Лизинг это такой вид инвестиционной деятельности, направленной на инвестирование временно свободных или привлеченных заемных средств, когда по договору финансовой аренды (лизинга) арендодатель обязуется приобрести в собственность обусловленное договором имущество у определенного продавца и предоставить это имущество арендатору – лизингополучателю, за плату во временное пользование для предпринимательских целей ^[8].

Сервитут. Сервитут - вещное право пользования чужой вещью в интересах определенного лица. Право пользования при этом связывается с вещью, а не с субъектом права собственности, поэтому при пере­ходе вещи, обремененной сервитутом, к другому лицу юридическая сила сервитута не меняется. Сервитутом могут обременяться объекты недвижимости, ограниченное использование которых необходимо вне связи с пользованием земельным участком.

Безвозмездное пользование недвижимостью. Договором безвозмездного пользования - договором ссуды, является соглашение сторон, посредством которого одна сторона обязуется передать или передает вещь в безвозмездное временное пользование другой стороне, а последняя обязуется вернуть ту же вещь в том состоянии, в котором она ее получила, с учетом нормального износа или в состоянии, обусловленном договором (ст.610 ГК КР)^[9]. Таким образом, мы рассмотрели основные виды сделок с объектами недвижимости, которые приняты в законодательстве в КР. Так как для совершения сделок необходимо, чтобы объекты недвижимости были зарегистрированы в государственных реестрах, то в продолжение этой темы ниже рассмотрим особенности, которые связаны с государственной регистрацией объектов недвижимости и прав на них.

[1] Новицкий И.Б. Сделки. Исковая давность. С.10.

[2] Закон Кыргызской Республики “О государственной регистрации недвижимого имущества и сделок с ним”, г. Бишкек от 22 декабря 1998 года N 153, статья 1.

[3] Шершеневич Г.Ф. Учебник русского гражданского права. М.: фирма «Спарк», 1995. С.3167

[4] Иоффе О.С. Обязательское право. М.: Юрид. лит. 1975. С.209.

[5] См. Приложение 1 «Договор купли-продажи», С 75.

_[6] Закон “О приватизации жилищного фонда в Кыргызской Республике” от 20 декабря 1991 года №681-XII

[7] Асаул А.Н., Карасев А.В..недвижимости, Учебное пособие. М.: МИКХиС, 2001, 156 с.

[8] Есипов В.Е. Экономическая оценка инвестиций. СПб. Вектор, 2006. – 288с.

[9] Гражданский Кодекс КР от 5 января 1998 года № 1